주상복합 입주·재건축 아파트값 상승등 기인

강남권 아파트값이 전국에서 최고라는 것은 누구나 아는 사실이다. 그렇다면 ‘그들만의 리그’에서는 어떨까?
부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2002년말과 비교해 2007년 3월 현재 강남, 서초, 송파 3개구 31개동의 평당매매가 변동을 조사한 결과 강남구는 개포동이 부동의 1위를 지키고 있는 가운데 압구정동과 도곡동 순으로 부의 축이 바뀌는 것으로 드러났다.

서초구 역시 반포동이 1위를 유지하면서 잠원동은 2위로 올라섰다. 2002년 당시 2위를 보였던 우면동은 5위로 떨어졌다. 송파구는 잠실동이 1위를 탈환했으며 인근 신천동의 약진도 두드러졌다.

▲ 강남구 - 개포동 1위 지켜
강남구 12개동 가운데 2002년과 비교해 현재 순위가 오른 곳은 4곳으로 조사됐으며 내려간 곳은 5곳, 순위 변화를 보이지 않은 곳은 3곳으로 드러났다.
먼저 순위 변화를 보이지 않은 3곳은 개포동, 청담동, 수서동이다. 특히 개포동은 여전히 1위를 지키고 있었다. 2002년 12월 말 당시 개포동의 평당매매가 평균은 2천만원(2천47만원)을 조금 넘는 수준이었지만 현재는 2배 이상 오른 평당 4천4백29만원을 기록했다.

8위와 10위를 지킨 청담동과 수서동은 현재 매매가 평균 2천7백5만원과 2천1백46만원이다.
오른 곳은 4곳이다. 압구정동, 도곡동, 삼성동, 논현동 등은 2002년과 비교해 평당매매가 순위가 올랐다. 특히 논현동, 압구정동의 약진이 두드러졌다. 2002년 당시 논현동은 평당 1천2백67만원의 매매가를 기록하며 강남구에서 평당매매가 순위 최하위를 차지했지만 현재는 2천3백50만원으로 단숨에 9위로 올랐다.
압구정동 역시 2002년 당시 1천7백40만원으로 4위를 차지했지만 현재는 평당 4천만원을 넘어서며 2위에 올랐다. 도곡동과 삼성동의 경우도 현재 평당 3천2백33만원과 3천6만원을 기록하며 2002년과 비교해 한단계식 올라 도곡동은 4위, 삼성동은 6위를 차지했다.

▲ 서초구 - 반포동 1위 수성
서초구는 6개동 가운데 2002년과 당시와 비교해 순위를 지킨 곳은 반포동과 양재동 2곳 이었으며 내려 간곳은 우면동 1곳, 순위가 오른 곳은 잠원동, 서초동, 방배동 3곳 이었다.

반포동도 여전히 1위를 고수했다. 2002년 평당 1천6백75만원을 기록하며 서초구에서 평당매매가 가장 비싼 곳이었지만 현재도 서초구에서 평당 3천만원(3천3백87만원)을 유일하게 넘으며 1위를 유지했다.
2002년 당시와 비교해 잠원동과 서초동, 방배동은 순위가 한단계씩 올라 2위, 3위, 4위를 차지했다. 현재 잠원동 평당매매가는 2천8백4만원이며 서초동은 2천6백94만원, 방배동은 2천4백11만원 순이다.

▲ 송파구 - 잠실동 1위 탈환
송파구는 13개동 가운데 순위변화를 보인 곳은 10곳이며, 순위를 지킨 곳은 3곳이다.
먼저 2002년과 비교해 현재 순위가 오른 곳은 잠실동, 신천동, 방이동, 거여동, 마천동 5곳이며 순위가 모두 한계단씩 올랐다. 특히 잠실동은 2002년 당시 평당 1천5백19만월 기록하며 2위였지만 현재는 송파구 최고의 평당매매가(3천4백74만원)를 기록하며 1위를 탈환했다.

신천동 역시 4위 였지만 현재는 3천만원에 가까운 평당매매가를 기록하며 3위로 올라섰으며 방이동은 8위, 거여동은 10위, 마천동은 12위를 차지했다.

▲ 강남권 부의 축 바뀐 3가지 이유
먼저 고가의 주상복합이 입주하면서 지역의 평당매매가를 끌어올린 경우다. 가장 대표적인 곳이 강남구 도곡동이다. 도곡동은 2002년 당시 강남구에서 평당매매가 순위 5위를 보였던 곳이었지만 현재는 한단계 오른 4위를 기록했다.

2002년부터 2007년까지 도곡동에 입주한 고가 주상복합은 타워팰리스(1~3차), 아카데미 스위트 등을 포함해 모두 3천3백75가구(7개 단지)다. 이정도 물량이면 현재 도곡동에 있는 총 아파트(1만4천4백64가구)에서 20%를 조금 넘는 수준에 불과하지만 평당매매가 상승면에서는 절대적이다.

고가의 주상복합을 포함시켰을 경우 도곡동의 평당매매가는 평균 3천2백만원을 훌쩍 뛰어넘지만 주상복합을 제외 시키고 조사하면 평당매매가는 2천8백만원대로 떨어진다.

송파구 신천동의 경우도 고가의 주상복합인 롯데캐슬골드(2005년 입주)와 더샵스타리버(2006년 입주)가 입주하면서 평당매매가 순위가 4위에서 3위로 한계단 올라섰다.
송파구 잠실동의 경우는 고가의 주상복합 입주와 함께 새아파트 입주로 송파구에서 오륜동을 제치고 평당매매가 1위를 차지했다. 사실 평당매매가 순위에 있어 2003년도 까지는 오륜동(2천66만원)이 잠실동(1천9백42만원)을 앞서갔다.

하지만 2004년 갤러리아팰리스가 입주하면서 그해 처음으로 잠실동 평균 평당매매가(1천9백72만원)가 오륜동(1천9백34만원)을 앞섰으며 2006년 레이크팰리스가 입주하면서 잠실동이 송파구에서 명실상부한 1위를 차지했다.
두 번째 이유는 재건축의 약진이다. 강남구와 서초구에서 개포동과 반포동이 부동의 1위를 차지할 수 있었던 것은 재건축 아파트값이 크게 올랐기 때문이다. 실제 개포동 아파트(2만1천1백77가구) 가운데 59%(1만2천6백8가구) 정도가 재건축 대상이다. 그리고 재건축 대상에서만 6년 동안 평균 120% 가까이 아파트값이 올랐다(재건축 제외 일반아파트 상승률 106%).

반포동 역시 총 가구수(1만2천8백29가구) 중 재건축 대상(8천9백74가구) 아파트가 차지하는 비중이 70% 이상이며, 상승률 역시 104%로 재건축을 제외한 일반아파트 상승률(102%) 보다 높았다.

잠원동도 이번 조사에서 2위로 올라섰다. 이 역시 재건축 아파트값 상승에 기인한다. 잠원동에 있는 재건축 대상 아파트는 8천1가구로 잠원동 전체 아파트(1만6천7백14가구)에서 차지하는 비율은 50%에 미치지 못했다.
세 번째 이유는 규제완화에 따른 반사이익 탓이다. 이 경우는 강남구 압구정동이 해당된다. 이번 조사에서 압구정동은 대치동을 누르고 강남구 평당매매가 순위 2위를 차지했다. 사실 2004년 까지만 해도 대치동의 평당매매가(2천2백42만원)가 압구정동(2천1백22만원) 보다 높았다.

하지만 2005년 들어서 처음으로 압구정동(2천9백72만원)이 대치동(2천8백19만원)을 앞서기 시작해 현재까지도 압구정동이 대치동보다 평당매매가가 높다.

이는 2005년 12월 있었던 청담동 한양아파트 35층 재건축 허용과 무관하지 않다. 이 당시 청담동 한양아파트 초고층 재건축 허용이 알려지면서 인근 압구정동 아파트값이 덩달아 올랐다.

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