정부의 잇단 집값 안정 대책으로 주택 투자 분위기가 침체되면서 상가, 오피스텔, 레지던스 등의 수익형 부동산이 대체 투자 상품으로 부각되고 있다. 특히 탄탄한 기업수요층을 기반으로한 서비스드레지던스로 쏠리는 투자자의 관심이 커지고 있어 눈길을 끈다.

레지던스는 수년간 확정 수익을 보장하는 업체들이 많은데다 기업수요가 많은 지역에서는 운영수익도 8%이상을 유지하는 것으로 알려져 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

상가뉴스레이다(www.sangg anews.com) 정미현 연구원은 “최근 대규모 기업시설이 들어서는 동탄신도시 및 삼성타운 인근 서초동 일대의 서비스레지던스가 인기를 끌고 있다”며 “높은 수준의 확정수익률 보장과 활발한 가동률로 인한 꾸준한 수익률이 인기의 요인이 되고 있다”고 설명했다.

▲서비스 레지던스란
서비스 레지던스란 아파트나 주상복합아파트, 오피스텔 등의 주거공간에 호텔식 서비스를 혼합한 형태다. 호텔과 달리 방 안에 취사나 세탁 시설도 있으며 커피숍, 레스토랑, 사우나, 비즈니스 센터, 휘트니스 센터 등 부대시설을 갖추고 장기 투숙 목적의 내외국인을 주대상으로 임대 및 숙박 영업을 하는 ‘호텔형 주거시스템’을 뜻한다.

국내에서는 1988년 스위스그랜드호텔 첫 선을 보인 이후 외국인 투자 개방과 외국 관광객 수요가 증가하면서 외국계 업체들도 가세, 객실 수가 꾸준히 늘고 있는 추세다. 특히 비즈니스 편의성을 갖춘 서비스 레지던스는 외국인과 젊은 직장인이 몰려 있는 도심과 강남권을 중심으로 공급이 확대되고 있다.

레지던스는 특급호텔과 비교해 시설이나 서비스 면에서 크게 뒤떨어져 있지 않은 것이 가장 큰 장점이다. 여기에 객실에 취사 기능을 추가, 좀 더 주거성을 강조하고 가족적인 분위기를 연출해 외국인들의 기호에도 잘 부합한다.

2002년 이후 꾸준한 증가세를 보여 온 서비스드 레지던스는 이제 그 이용 대상에 따라 선택의 폭도 다양해지고 있다. 예를 들어 대학가주변의 코업레지던스 등은 학생을 대상으로한 게스트하우스 형식으로 분류되며 강남역 등의 대규모 업무시설 주변 삼환 아르누보시티 등은 해외 출장을 온 외국 바이어 등을 대상으로 한 고급 레지던스를 표방한다.

▲서비스드 레지던스 분양 현황
새로운 개념의 수익형 부동산으로 한동안 인기몰이를 하던 서비스드레지던스는 2004년부터 강남일대 공급 과잉 등으로 다소 침체된 분위기를 맞았었다. 하지만 정부의 계속되는 주택시장 규제 등으로 대체 투자처를 찾는 수요자로 인해 레지던스 시장은 또 한번의 활황을 맞고 있다.

동탄신도시 중심상업지구에서 삼성반도체 유입인구를 타겟으로 잡고 분양한 써프라이즈 호텔은 한달여만에 분양이 완료되는 기록적인 사례를 남겼다. 또 최근 분양준비를 서두르고 있는 삼성타운 주변에 현재 분양을 준비중인 삼성아르누보씨티Ⅲ 레지던스는 분양이 시작되기 전부터 분양문의가 이어지는 등 투자자들의 높은 관심을 반증하고 있다.

삼성타운이 완공 되어 입주가 모두 마무리되면 서비스드 레지던스 등 외국인을 대상으로한 호텔형 임대주거 시설에 대한 수요가 더욱 높아질 것으로 예상되기 때문이다. 이처럼 탄탄한 기업수요층을 기반으로 한 호텔형 레지던스는 새로운 투자처로 전망이 밝은 상품 중 하나로 떠오르고 있다.

▲레지던스 운영 방식 및 수익률
운영방식은 크게 직영과 분양 후 위탁방식으로 나눠볼 수 있다. 직영은 호텔운영회사가 호텔 주변에 지어 직접 운영하는 방식을 뜻하면 후자는 부동산 개발업체들이 주상복합이나 오피스텔을 분양한 뒤 운영 수익을 돌려주는 것이 분양 후 위탁방식이라고 할 수 있다.

이 가운데 일반인이 임대수익형 부동산으로 투자할 수 있는 것은 후자다. 주상복합아파트나 오피스텔처럼 분양을 받으면 되며 관리는 개발회사가 관리전문회사에 위탁하거나 자회사에 맡기게 된다. 임대 알선부터 관리까지 맡기기 때문에 분양만 받으면 큰 품 팔 지 않고 수익이 고정적으로 들어오는 것이 장점이다.

위탁후 분양방식도 일반적으로 수익보장형과 수익알선형으로 세분될 수 있다. 수익보장형은 운영업체가 위탁 관리와 수익배분을 직접 해주는 것이고, 수익 알선형은 수익을 낼 수 있도록 임차인을 알선해 주는 방식이다.

일반적으로 많이 사용되는 것은 수익배분형으로 중구 의주로에 위치한 바비엥III는 서비스드 레지던스로 운영할 아파트 투자자에게 3년간 연 10%의 수익률을 제시했고, 종로구 수송동에 들어서는 신영 로얄팰리스 스위트는 3년간 평균 8.5%의 확정수익률을 보장했다. 4월 분양을 준비 중인 삼성타운 인근 삼환아르누보씨티III도 3년간 평균 9%의 확정 연수익을 보장해주고 있다.

이 밖에도 현재 운영중인 서비스드레지던스는 운영 수익률이 평균적으로 8% 수준인 것으로 알려졌다.
투자 포인트 및 유의점은 서비스드레지던스 투자시 가장 유의할 점을 꼽으라면 무엇보다도 안정적인 임대수익이 가장 큰 부분을 차지할 것이다. 외국 바이어 등으로 이용층이 한정돼 있는 만큼 수요층을 보다 쉽게 유입시킬 수 있는 입지가 우선돼야 한다.

운영회사들의 전문적인 운영노하우가 있는지도 꼭 확인해야 한다. 최근에는 전문 운영회사들이 경험을 바탕으로 관리를 도맡아 하는 경우가 대부분이지만 일부 고수익만을 내세워 체계적인 관리와 서비스를 유지하지 못할 경우, 투자자가 피해를 입을 수 있기 때문이다.

아직 서비스드 레지던스의 시설기준 및 분양, 관리 등 에 관한 정확한 기준이 마련돼 있지 않아 투자에 따른 주의가 요구된다. 다른 임대사업과 달리 운영 및 관리의 체계화가 중요하기 때문에 운영업체의 신뢰도 및 노하우를 우선적으로 살펴야한다.

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