과세표준은 공시가격×적용비율

공동주택 공시가격 발표로 올해 부동산 보유세가 큰 폭으로 상승할 것으로 예상되는 가운데 부동산 시장이 9월 분양가상한제, 청약가점제 시행을 앞두고 곳곳에서 아파트 가격 하락 소식이 이어지고 있어서 부동산을 매입하고자 하는 실수요자들의 발걸음을 가볍게 하고 있다.

최근 아파트 매도 호가가 한주가 멀다하고 하락하는 가운데 지난 4월27일 건설교통부 주거본부장은 정례브리핑에서 “2005년 1월 이후 상승세를 보였던 집값이 2년 3개월 만에 모두 하락했다며 주택법 개정안이 국회를 통과했고 주택담보대출 규제가 계속되면서 집값 안정세가 지속되고 있다.”고 했다. 또한 양천구와 용인시는 9주 연속, 분당은 7주 연속, 과천은 13주 연속 아파트 가격이 하락하고 있다고 전했다.

집값이 확연히 하락세로 돌아섰고 급매물이 나오고 있을 때 저렴한 매물을 찾는 실수요자라면 발품을 팔러 나가도 될듯하다. 서울은 물론 수도권 지역도 나와 있는 물건의 호가 보다 가격조정을 해주겠다는 매물을 쉽게 찾을 수 있다.

가격대가 매수자의 희망가격과 맞는 급매물의 경우는 거래가 잘 되는 편이다. 둔촌동 재건축 매물을 중개하는 공인중개사에 따르면 “둔촌 주공1~4단지는 지난해 말 6억5천만원에 거래되던 매물이 최근 급매물의 경우 1억원 가까이 떨어져 5억5천만원~6억원에 4개가 나왔다가 바로 거래됐다.”고 말했다.

이처럼 부동산 시장이 매수자에게 유리해짐으로써 실수요자 입장에서는 한결 더 저렴한 매물을 찾기 쉬워졌다. 그러나 원하는 집을 산 이후 실상 거주하면서 앞으로 내야 하는 보유세를 감당 할 수 없다면 성공한 재테크라 할 수 없다. 집을 사는 것보다 파는 것이 어려운 시기에는 매입이후의 상황도 잘 생각해놔야 한다.

앞으로 해가 갈수록 가중되도록 개정된 보유세 때문에 집을 다시 팔아야 하는 웃기는 상황이 연출될 수도 있기 때문이다.

특히 보유세 과세 기준일이 6월 1일이기 때문에 그 이전에 매매를 하고자 하는 사람은 6월1일 부동산 소유자가 올해 보유세 납세자란 사실을 잘 알아야 한다. 오늘 발표된 공동주택 공시가격은 기준일이 올 초 1월1일 이지만 연초부터 꾸준히 집값이 떨어진 지역의 급매물을 매입한 사람은 매입가격에 맞지 않는 세금을 부담해야 하는 경우가 생길 수 있고 조금 저렴하게 매입하려다가 과도한 세금부담을 짊어지고 갈 수 있다. 시세 하락이 꾸준히 이어지는 지역의 경우 매입가격이 공시가격보다 하락할 우려도 있다.

보유세는 건설교통부의 공시가격을 기준으로 산정되는데 오늘 발표된 2007년 공시가격을 열람해 보면 올해 내야 하는 보유세 정도를 알 수 있다. 건설교통부 관계자는 “2007년 부동산 공동주택가격 공시 추진일정에 따르면 2006년 9월1일 ~ 2007년 1월 16일까지 조사계획, 특성조사, 가격산정을 한 후 3월14일~4월3일까지 의견제출 기간을 거친 후 2007년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격이 4월 30일 공시될 계획이다.”고 전했었다.

공동주택 재산세 세금 부과의 기준이 되는 과세표준은 = 공시가격 X 적용비율 (50%)이다.
개정된 법률에 의해 적용비율이 2007년은 50%이지만 2008년부터 매년 5%씩 적용비율이 인상되어 2017년에는 공시가격 100%가 과세표준이 된다. 앞으로 보유세 부담이 해가 갈수록 늘어나게 되는 이유이다.

집을 살 때 공시가격이 중요한 또 하나의 이유는 당장 내야 할 세금문제도 있지만 집 공시 가격의 정도에 따라 다음년도 세금 부담 상한액이 정해지기 때문이다. 재산세를 살펴보면 재산세가 지난해 보다 과도하게 올랐을 경우 세부담 상한선이라 하여 일정 수준 이상은 납세하지 않는 제도가 있다.
재산세 세부담 상한제도에 따르면 올해 납부할 세금이 과도하게 많이 나와도 공시가격 3억원 이하의 주택의 경우 전년도 납부세액의 5%이상은 더 안내도 되지만 공시가격 3억원 초과 ~ 6억원 이하는 10%, 6억원 초과 주택은 50%까지 더 내야 한다.

또한 6억원 초과 주택 소유자가 내야 하는 종합부동산세 세부담 상한은 300%이고 종합부동산세 과표적용 비율은 2007년은 80%, 2008년 90%, 2009년은 100%이다. 때문에 무턱대고 집을 구입했다가 수천만원에 이르는 세금을 낼 수도 있다는 생각을 하고 재테크 계획을 세워야 한다.

오늘 발표된 공시가격을 계산해 보면 올해 내야 할 세금 및 앞으로 주택 보유세를 가늠해 볼 수 있다. 또한 미리 비슷한 물건 세금관련 정보를 알고 가면 매도자와의 가격조정 시 유리한 위치를 선점할 수 있기 때문에 알뜰한 부동산 매매가 가능하다.

국세청 홈페이지 http://www.nts.go.kr/ 에 가면 올 해 내야 할 공시가격을 가늠해 볼 수 있는 ‘상세 조견표’ 및 ‘간편 세액계산 프로그램’을 제공하고 있다.

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