오는 4분기부터는 신용협동조합과 농·수협, 산림조합 등 상호금융조합도 대출해줄 때 포괄근저당을 설정하지 못한다. 한정근저당의 경우 담보채무 범위를 구제적으로 명시해야한다. 또 대출을 상환하고 근저당을 말소하지 않았더라도 이를 담보로 간주할 수 없게 된다.

금융감독원은 15일 이런 내용을 골자로한 ‘상호금융조합 근저당 제도 개선 방안’을 확정해 발표했다.

상호금융조합의 신규 가계대출에 대해서는 포괄근저당을 설정할 수 없게 된다. 기존 포괄근저당에 대해서는 자율적으로 대출내용에 맞게 담보범위를 조정해 한정 혹은 특정 근저당으로 전환토록 할 방침이다.

은행과 저축은행의 경우 각각 지난해 6월과 12월부터 근저당 설정 관행 개선방안을 시행하고 있다.

포괄근저당은 대출을 받는 사람의 일반대출, 어음할인, 지급보증, 신용카드 채무, 타인에 대한 보증 등 모든 채무에 대해 담보를 설정하는 것을 말한다. 반면 한정 근저당은 같은 종류의 대출에 대한 모든 채무에 대해서만, 특정 근저당은 특정채무의 원금과 이자, 지연손해금 등에 대해서만 담보를 설정한다.

현재 상호금융조합의 경우 법인대출(개인사업자 포함)에 대해서는 본인의 포괄근저당이 모두 허용되고 있고, 가계대출의 경우 일부 조합은 담보제공자가 제3자인 경우에도 동의서를 받는 방식으로 포괄근저당을 설정하고 있다.

금감원에 따르면 상호금융의 근저당 여신중 6월말 기준 포괄근저당 취급액은 28조2000억원으로 집계됐다. 전체 근저당 취급액의 19.2%를 차지하며 취급건수는 39만3000건에 달한다.

금감원은 신규 가계대출에 대해서는 포괄근저당 설정을 전면 금지하고, 법인대출(개인사업자 포함)의 경우 본인담보에 한해 예외적 포괄근저당 설정을 허용키로 했다.

기존에 설정된 포괄근저당에 대해서는 대출내용에 맞게 담보범위를 조정해 한정 혹은 특정근저당으로 전환을 유도할 방침이다.

한정근저당은 담보범위를 축소키로 했다. 신규 한정근저당 여신에 대해서는 여신분류표에 의한 피담보채무 지정방식을 도입하고 기존 한정근저당은 대출내용에 맞게 담보범위를 축소하도록 유도할 계획이다.

근저당이 사실상 소멸됐는데도 등기부상에서는 말소되지 않은 경우 이를 그대로 담보로 간주하는 ‘등기유용’도 제한된다.

현재는 대출을 상환하고도 등기부에서 말소하지 않고 추가 대출을 받은 경우 상호금융조합은 기존 근저당을 그대로 담보로 간주하고 있어 소비자 피해와 분쟁발생 소지가 있다.

이에 따라 금감원은 대출 상환시 근저당의 소멸이나 존속 여부에 대해 담보제공자의 의사를 확인토록 의무화할 방침이다.

근저당 소멸에 합의한 경우 말소등기를 해야한다는 것을 고객에게 안내토록 하고, 추가 대출은 담보제공자와 등기유용에 합의한 경우에만 담보권 행사가 가능하도록 했다. 또 추가 대출시에는 기존 근저당으로 계속 담보가 제공된다는 사실을 담보제공자에게 명확히 고지하도록 할 예정이다.

다만 일정기간 동안 계속 거래가 이뤄지는 ‘한도거래 대출’은 일시적으로 전액상환되더라도 한도거래약정이 해지될때까지 담보제공자 의사확인 절차를 거치지 않도록 했다.

사실상 연대보증인이나 다름없는 ‘제3자 담보제공자’에 보호도 강화하기로 했다.

제3자 담보제공자는 자신의 재산으로 채무자의 대출에 책임을 지고 있음에도 대출을 받는 사람의 동의 없이는 대출자의 채무상황이나 신용정보 등을 제대로 파악하기 어려운 실정이다.

또 채권최고액 한도까지 대출자의 채무에 담보를 제공하기 때문에 본인이 예상치 못했거나 의사에 반하는 담보책임을 떠안을 위험을 지고 있다.

하지만 오는 10월부터는 제3자 담보 대출시 담보제공자가 ‘대출자의 정보제공 동의서’를 받아 향후 대출자의 채무상황을 알 수 있도록 각 조합이 안내해야 한다.

만기연장이나 추가대출시에는 담보물을 계속 제공한다는 내용 등에 대해 반드시 담보제공자의 동의를 받도록 했다.

담보가 설정된 부동산을 사고팔때 채무승계로 인한 분쟁을 막는 장치도 마련된다.

부동산 매매시 담보채무는 통상 매도인과 매수인간 협의에 따라 전액 상환하거나 매수인이 잔존 채무를 승계하는 방식으로 거래가 이뤄진다. 민법은 이 과정에서 채무승계는 금융회사의 승낙이 있어야만 효력이 발생토록 규정하고 있다.

하지만 매매당사자가 부동산 소유권만 이전하고 각 상호금조합의 승낙절차를 누락할 경우 소비자 피해가 발생할 우려가 있다. 또 조합도 매매당사자의 신고가 없으면 매매사실을 알 수 없어 피해 예방이 어려운 실정이다.

이에 따라 금감원은 담보부동산 매매시 각 조합의 승낙절차를 누락하지 않도록 대출약정서 등에 매매내역 신고와 안내문구 등을 추가하기로 했다. 대출 만기연장 등의 경우 각 조합이 등기부상 소유주 변경을 재확인해 채무승계를 안내하도록 할 방침이다.

금감원 관계자는 “금융소비자의 편익을 위해 상호금융조합의 불합리한 근저당 관행을 개선키로 했다”면서 “각 중앙회를 통해 내규 및 여신업무방법 정비하고 임직원 교육 등의 준비기간을 거쳐 4분기부터 개선방안을 시행할 계획”이라고 밝혔다.

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