주택 미처분·지분회수 안될땐 이익회수 힘들어

한국주택학회 정책토론회


이른바 반의 반값 아파트로 불리는 지분형 분양주택제도가 투자자 유인책이 부족해 오는 9월 시행이 어려울 것이라는 전망이 나왔다.

한국주택학회가 19일 ‘지분형 분양주택제도, 쟁점은 무엇인가?’를 주제로 연 정책토론회에서 전문가들은 “지분형 분양주택제도의 핵심인 재무적 투자자의 투자 수익률 확보 문제 해결이 쉽지 않아 오는 9월 시행이 어렵다”고 지적했다.

또한, 소유자가 주택을 처분하지 않거나 투자자 지분을 인수하지 않을 경우 이익을 회수할 수 없고, 소유자가 투자자 지분 매입 시 적정 가격 산정 문제, 소유자와 투자자간 형평성 문제, 상위 주택정책과의 충돌 문제, 조세감면 문제 등의 쟁점도 선결과제로 지목했다.

이를 해결하기 위해 전문가들은 재무적 투자자 지분에 대해 임대료를 부과하고, 청산시기를 탄력적으로 운용할 필요가 있다고 제시했다. 또한 평형규제를 없애고, 시장 경쟁에 맡겨 자생력을 가질 수 있게 해야 한다고 부연했다.


◆“영국식 지분형 주택 바람직”= 2년 전 지분형 분양주택제도를 처음 제안했던 박헌주 주택도시연구원 석좌연구위원은 “인수위가 제시한 재무적 투자구조로는 제도 활성화에 한계가 있는 만큼 영국의 지분형 주택처럼 공공기관이 공동소유자로 지분을 소유하고, 문제점이 보완된 이후 민간투자로 확대 하는 것이 바람직하다”고 제시했다.

연세대 경제학과 서승환 교수는 “성공여부는 투자메리트가 있는지에 달려 있다”며 “모의실험 결과 투자자 투자수익률이 매우 낮은 것으로 나타났다. 할인율, 유동성제약 등에 따른 리스크 등을 감안하면 수익률은 더욱 낮아진다”고 말했다.

◆“상위 주택정책과 목적 상충”= 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “‘주택가격 안정을 통해 전체 국민이 저렴한 비용으로 주거생활을 영위할 수 있게 한다’는 주택정책 목표와 가격상승을 전제로 한 지분형 주택은 상충된다. 특정계층에 공공지원이 집중됨에 따라 수평적 형평성 문제가 발생할 수 있다”고 말했다.

그는 “정책적 일관성이라는 관점에서 보면 영국처럼 국민임대, 영구임대 등 지분형 전환이 우선이고, 여기서 얻어진 자금을 신규 지분형 분양주택 투자자금으로 활용하는 접근이 필요하다”고 말했다.


◆“주택금융비용 낮추는게 더 현실적”= 고성수 건국대 부동산학과 교수는 “기존 모기지제도를 개선해 주택금융비용을 낮추는 방안이 더 현실적인 대안이다. 기관 투자자를 중심으로 자금을 조달하고 이를 정부가 보증해 신용도를 극대화한 후 저리 자금을 서민들에게 공급하는 방안을 고려할 필요 가 있다”고 말했다.

강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원은 “현재 모기지담보증권(MBS) 수익률이 6%~7%인 점을 감안하면 리스크가 있는 지분형 분양주택은 MBS 수익률을 상회해야 한다. 수익이 매년 8%라고 가정한다면 10년 뒤 주택 가격이 2.2배 수준은 돼야 가능한 이야기다”고 말했다.


지분형 분양주택제도란 대통령직 인수위원회가 지난 1월 내놓은 것으로 아파트 분양가의 51%만 실거주자가 지불하고, 나머지 49%는 재무적 투자자가 부담하는 것이다.

즉, 집값이 2억원일 경우 소유자는 1억200만원(지분 51%)만 내면 되고, 나머지 9800만원(49%)은 재무적 투자자가 내는 식이다. 집 없는 수요자들에게는 반의 반 값에 내 집을 구할 수 있다는 장점이 있어 솔깃할 수 있지만, 문제는 재무적 투자자들의 수익성을 어떻게 보장할 것인지에 있다.

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