[시민일보] 박근혜 새누리당 대선 후보가 지난 23일 하우스푸어와 렌트푸어, 그리고 20~40대 무주택자를 위한 '집 걱정 덜기 종합대책'을 제시했다. 주택정책 공약 발표를 통해 추석 민심잡기에 나선 것으로 풀이된다.

먼저 새누리당은 렌트푸어 대책으로 집주인이 전세보증금을 자신의 주택을 담보로 조달하고, 세입자가 대출금의 이자를 납부·부담토록하는 '목돈 안 드는 전세제도'를 추진키로 했다.

적용대상 및 자격은 연소득 5000만원 이하 소득자로서 수도권 3억원, 지방 2억원 이하의 전세에 한해 연간 5만 가구에 5조원을 대출지원 하기로 했다.

또 하우스푸어 대책으로는 '지분매각제도'와 '주택연금 사전가입제도'를 제안했다.

지분매각제도란 하우스푸어가 소유한 주택의 일부지분을 매각하고 매각대금으로 금융회사 대출금 일부를 상환할 수 있도록 하는 제도다.

이에 대해 새누리당은 “하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관(캠코 등)은 지분을 담보로 하여 유동화증권(ABS)을 발행하고, 투자자(금융기관, 공공기관, 연기금, 국민주택기금 등)로부터 자금을 마련한다. 공공기관은 하우스 푸어로부터 매입한 지분에 해당하는 임대료를 받아 이를 투자자에게 이자로 지급하고 운영비를 충당하는 시스템”이라고 설명했다.

대상 및 자격은 1가구 1주택 보유자로 주택가격은 수도권 6억원 이하 그외 지역은 3억원 이하로, LTV 상한 80% 이하로 한다. 또한 주택의 매각지분율은 시세의 50%와 주택담보대출금액 중 작은 금액으로 한다.

주택연금 사전가입제도는 주택연금제도의 가입조건을 현행 60세 이상에서 50세 이상으로 확대하여 베이비부머 세대의 부채상환부담을 완화시켜 주는 제도다.

주택연금 사전가입자가 60세에 활용할 수 있는 주택연금 중 일시금 인출제도를 이용하여 현재 부채상환에 필요한 자금을 조달하고, 이렇게 조달한 자금을 이용하여 현재의 부채를 상환하는 방안이다.

대상은 역시 1가구 1주택 보유자로 주택가격은 수도권은 6억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하다.

이밖에 박 후보는 새로운 임대주택정책으로 행복주택 프로젝트를 제시했다.

행복주택 프로젝트는 철도부지 상부에 인공대지를 조성하고, 그 곳에 아파트, 기숙사, 교통(역), 상업시설을 건설하여 시세의 1/2～1/3 수준의 저렴한 월세 및 임대료로 제공하는 신개념복합주거타운 정책이다. 공임대주택처럼 5년, 10년 후에 분양하지는 것이 아니라 40년간 장기임대 후에 리모델링하여 재임대하는 방안이다.

관련 공사비 모두를 40년간의 국민주택기금 융자(3년 거치 37년 상환)로 충당해 국가재정지출 및 국민 부담을 최소화한다는 방침이다.

◇대책 정말 필요한 것일까?= 새누리당 관계자는 27일 “가계부채 관련 주요지표 분석 결과, 지금부터 정책을 준비하여 대응해야 할 시기라고 판단됐다”며 “시장은 현 상황을 심각하게 바라보고 있으며, 지금 추세가 계속 이어진다면 곧 심각한 상황이 발생할 수도 있다는 전문가 의견도 많았다”고 대책의 필요성에 대해 설명했다.

그는 또 “현재 금융권에서 만기연장, 금리 상환방식의 전환, 최근 논의되고 있는 트러스트앤리스백, 프리 워크아웃 등 대출자의 부담을 덜어주면서 금융권 부실 발생을 최소화하려는 노력 등을 통해 가계부채 연착륙을 유도하는 정책은 일관성 있게 추진되어야 하며 지난 23일 발표한 대책은 하우스 푸어 및 렌트 푸어 대상자들에게 다양한 선택옵션을 부여함으로서 자신들의 상황에 가장 적합한 대안을 찾아주고자 하는 것”이라고 밝혔다.

대책 기본원칙에 대해 새누리당은 “재정이 직접적으로 투입되지 않는 구조”라고 강조했다.

예를 들어 지분매각 제도는 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관이 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고, 금융회사, 공공기관, 연기금 등 다양한 투자자로부터 재원을 조달한다는 것.

공공기관이 ABS를 인수하는 경우도 별도 재정투입을 통한 기금계정이 아닌 캠코 등의 고유계정으로 이루어진다는 게 새누리당의 설명이다.

특히 시장기능에 최대한 맡기고 정부개입은 최소화한다는 방침이다.

새누리당은 “기본적으로 금융 및 부동산시장은 시장의 자율원칙으로 맡겨야 하나 주택시장은 자율조정 실패시 다른 실물 경기에 비해 장기 침체에 빠지는 경향을 보여 정부차원의 적극 대응이 필요하다”며 “현재 금융권에서 검토 중인 만기연장, 상환방식 전환(장기,고정금리), 프리워크아웃 등 거래 당사자간의 자율적인 해결을 원칙으로 하되, 민간에서 자율적으로 해결하기 어려운 가계부채 고위험군 등 일시적으로 경제적 위기에 봉착한 하우스푸어에 대한 최소한의 지원을 통해 중산층의 붕괴를 방지하며 시장 자율기능을 보완한다는 계획”이라고 밝혔다.

◇목돈 안드는 전세 가능할까? = 전세가격 급등 등의 이유로 인해 목돈(전세보증금)마련 여력이 없는 거주가구가 주요 대상으로 목돈 안드는 전세제도를 도입키로 했다.

새누리당은 “새로운 개념의 전세제도로서 동 제도의 도입으로 위기에 처한 렌트 푸어 대상자의 선택의 폭 확대 등 다양한 출로를 제공하는데 그 의의가 있다”며 “임차인의 목돈마련이 어려운 경우 임대인의 주택담보대출로 전세금 마련이 용이해 지고, 임차인이 일반적인 대출금리 보다 주택담보대출 금리(4～6%)가 저렴하여 주거비용 절감(3～6%) 가능하다”고 강조했다.

예를들면, 보증금 1억원을 전세자금대출을 받는 경우와 주택담보대출을 받는 경우 약 600 ~ 1,200만원 절감이 가능하다는 것.

이와 관련, ‘집주인이 굳이 대출까지 받아가며 세입자를 구하겠느냐’는 지적에 “새로운 개념의 전세제도로서 기존의 제도와 보완관계에 있을 것으로 생각되며 시장참여자의 선택권을 다양화하는 효과가 있다. 다만 제도의 활성화를 위하여 지난 23일 발표했듯이 전세보증금 수입에 대한 과세 면제, 대출이자상환 소득공제 인정 등의 세제혜택 외에도 이 제도에 들어오는 임대인에게는 LTV예외를 인정할 계획이며, 향후 제도의 정착과정을 보아가며 추가적인 인센티브를 고려할 예정”이라고 밝혔다.

또 ‘세입자가 월세를 안 낼 수도 있어 임대인이 손해를 볼 수 있어 실효성이 의문시된다’는 지적에 대해 새누리당은 “임차인의 모럴해저드를 방지하기 위해 이자부담분의 25%정도를 선납케 할 예정이며, 나머지 금액에 대해서는 임차인과 금융기관이 공적기관이 보증을 받거나 보험회사의 지급보증을 예정하고 있으므로 임대인이 손실을 볼 우려는 없다”고 반박했다.

특히 ‘전세를 월세로 돌려 전세난이 심화되거나, 주변 주택까지 가격상승을 유발할 우려가 있다’는 지적에 새누리당은 “이 제도는 임대인과 임차인의 선택에 따라 활용되는 제도로서 시장경제의 원리에 입각한 당사자의 수용에 달려 있으며, 제도 초기 일시적으로 가격의 이원화가 발생할 개연성은 있으나 가격괴리는 시장에서 자연적으로 해소될 것으로 기대된다”고 설명했다.

◇부분지분 매각제도 효과 있을까= 새누리당은 일단 부분지분 주요 대상에 대해 주택담보대출자 중 고ㆍ중위험군 28.4만 가구로 규모는 58조원 정도가 될 것으로 예상하고 있다.

이 중에서 주택가격제한, 주택소유제한 등에 의해 원천적으로 제외되는 경우를 고려하여 10% 정도가 실제 신청한다고 가정할 경우 총규모는 약3만 가구, 약3조원 규모가 될 것으로 추정하고 있다.

새누리당은 “지원 대상은 고급주택을 제외하고 1가구 1주택 보유자로 제한함으로써 실거주 목적으로 주택을 구입하였으나, 일시적으로 경제적 어려움에 직면한 중산층”이라고 설명했다.

이어 “정상적인 경제생활을 하고 있으나 일시적으로 원리금 상환의 어려움에 직면하여 빈곤층으로 전락할 우려가 있는 하우스푸어를 지원해 중산층의 붕괴를 억제하는 것이 본 정책의 핵심”이라고 강조했다.

새누리당은 또 “주택담보대출 부담 경감을 통해 중산층의 붕괴를 적극 방지하여 중산층 붕괴시 소요되는 더 큰 재정 부담을 줄일 수 있다”고 주장했다.

이와 관련 ‘하우스 푸어나 금융기관이 떠안아야 할 손실을 국민의 세금인 재정으로 막아 주려는 것이 아니냐’는 비판에 새누리당은 “지분매각제도는 하우스 푸어의 가계재무구조를 재설계하여 자가 회복이 가능하도록 지원하는 것이 주목적”이라며 “따라서 주택가격 하락에 따른 손실을 하우스 푸어가 부담하고, 매각지분에 대한 임대료도 시중금리 수준을 감안하여 지급하도록 하는 등 단순 시혜적 정책이 아니다”라고 반박했다.

또한, 공공기관은 매입한 주택지분을 결합(Pooling)하여 이를 담보로 유동화 증권(ABS)를 발행하고 금융기관, 공공기관, 연기금 등 다양한 투자자로부터 자금 마련 가능하고, 공공기관이 ABS를 인수하는 경우도 별도 재정 투입을 통한 기금계정이 아닌 캠코 등의 고유계정으로 이루어진다는 게 새루니당의 설명이다.

새누리당은 “이번 대책과 부동산거래활성화 대책 등 제반 대책을 적극 추진한다면 주택경기를 안정화할 수 있을 것으로 기대되므로, 향후 주택가격의 대폭 하락한다는 시나리오 등을 전제로 투입재원의 손실 등을 우려하는 것은 우리경제를 지나치게 부정적으로 보는 것”이라며 “특히 주택담보대출 부담 경감을 통해 중산층의 붕괴를 적극 방지하여 중산층 붕괴시 소요되는 더 큰 재정 부담을 줄일 수 있을 것”이라고 강조했다.

또 ‘집 있는 사람과 무주택자와의 형평성 논란이 있지 않겠느냐’는 우려에 대해 새누리당은 “이번 하우스푸어 정책지원 대상은 가계부채의 주택담보대출자중 위험도가 상대적으로 높아 연체징후 가능성이 높은 28.4만 가구이며, 이들을 우선적으로 지원하지 않을 경우 경매물건 급증 등으로 부동산가격 하락에 따라 다른 계층으로 전이 가능성이 높다”며 “따라서, 금번 대책은 일시적으로 원리금 상환에 어려움을 겪고 있는 중산층에게 회생 및 정상화의 기회를 제공하고, 중산층의 가처분소득을 증가시켜 궁극적으로는 내수진작 등 국민경제 활성화를 도모하기 위한 것”이라고 반박했다.

또 ‘주택시장 붕괴 위험을 덜어줄 뿐 근본적인 하우스 푸어 대책은 아니지 않느냐, 지원 대상을 한정하여 실효성이 떨어지는 것이 아니냐’는 지적에 대해서는 “주택시장이 붕괴되어 버리고 나면 다시 회복시키기가 더욱 어려운 상황이 가중되므로, 금번 하우스푸어 대책을 통해 위기와 기회의 갈림길에 놓인 계층을 지원함으로써 최소한의 정부개입으로 최대한의 효과를 거양해 국민경제의 빠른 안정과 회복을 기대할 수 있으며, 이는 전 국민에게 혜택이 되는 것”이라며 “지원대상을 일정 규모 이하 중소형 주택 등으로 한정한 것은 자칫 부유층 지원이라는 논란을 피하고, 중산층으로 회복이 가능한 대상에 집중하여 정책효과를 높이고자 한 것으로 실효성이 떨어지는 것이 아니다”라고 반박했다.

◇주택연금 사전가입제도 부작용 없을까?= 이 제도는 주택을 보유하고 있으나 소득이 부족하여 생계에 어려움을 겪고 있는 베이비부머를 포한한 50대를 대상으로 하고 있다.

새누리당은 이제도를 추진하는 이유에 대해 “주택보유 가구에 대하여 50대에는 대출이자만 납부하고 60대부터 주택연금 월지급금을 지급하는 방식으로, 최근 주 소득자의 은퇴시기를 감안하여 주택연금제도와의 연계를 통해 생활안정 도모하기 위한 것‘이라고 설명했다.

이 제도의 기대 효과에 대해선 “조기은퇴자의 처분가능 소득 증가가 가능케 되어 생활안정에 도움이 되며, 특히 주택을 싸게라도 팔아 노후를 대비하려 했던 사람들에게 도움이 되고, 하우스 푸어의 채무 미상환에 따른 주택경매 차단과 급매물의 출현을 차단 가능케 되어 주택시장 안정화에도 기여할 것”이라고 밝혔다.

새누리당은 주택연금의 부실화 우려에 대해 “구체적인 상품 설계시 부실화가 되지 않도록 유의할 것이며, 추후 운영상황을 보아가며 추가 재원확보가 필요한 경우에도 이의 최소화를 위해 최선을 다할 계획”이라고 강조했다.

◇행복주택 건설, 정말 행복할까?= 새누리당은 이른바 ‘행복주택’에 대해 “철도부지 상부에 인공대지(人空垈地)를 조성하여 토지 부족과 매입비용 문제를 근원적으로 해결하는 획기적 방안”이라고 밝혔다.

새누리당 에 따르면, 토지매입비 대신 철도부지에 대한 토지사용료를 임대료로 납부함으로써, 수도권의 경우 아파트 분양가 중 약 60~70%를 차지하는 토지 매입비 부담을 해결하여 주택 임대료를 대폭 절감할 수 있다.

건설대상 지역으로는 우선 서울시와 수도권 내의 철도역사(42개), 차량기지(5개) 및 유휴부지(8개) 총 55개소를 선정할 계획이다.

새누리당은 “서울시와 수도권에 임대주택<43㎡(13평형), 60㎡(18평형)> 약 17.6만호, 기숙사<(20㎡(6평형), 30㎡(9평형)> 약 2.4만호 등 총 20만호를 공급할 수 있을 것”이라고 전망했다.

당은 “서울 소재 임대주택은 주변 임대료의 1/3수준, 수도권 소재 임대주택은 주변 임대료의 1/2수준, 기숙사는 서울 및 수도권 소재 사립대 기숙사비의 1/3수준이 가능하다”고 밝혔다.

이에 대해 당 관계자는 “행복주택은 시중 임대료 수준과 상관없이 수도권 신규 아파트의 공급가격 중 약 60~70%를 차지하는 토지매입비가 전혀 들지 않고 토지사용료만을 납부하며, 행복주택 임대료 중 대부분을 차지하는 건축비의 원리금(국민주택기금)을 40년 동안 연이율 3%의 저리로 상환하기에 낮은 월간 토지사용료와 건축비 원리금만으로 기준으로 임대료를 결정하기에 낮은 임대료로 공급이 가능하다”고 설명했다.

또한 당은 ‘행복주택 건설이 난개발을 야기하지 않겠느냐’는 지적에 대해 “슬럼화된 대부분의 역사 주변을 재정비하고, 도시미관과 주변지역과의 경관을 고려하여 설계, 건축하면 오히려 도시미관을 개선하고 난개발을 방지할 수 있다”고 반박했다.

당은 특히 행복주택 건설의 재원 조달 방안에 대해 “2012년도 국민주택 기금운용 규모는 약 37조원이며, 국민주택기금의 현재 여유자금은 약 8조원 정도로서, 행복주택 건설에 필요한 자금(매년 2.46조: 총 건설공사비 약 14.7조/6년) 운용에는 별 문제가 없다”며 “국민임대주택의 융자기간은 20년 거치, 20년 상환이나 행복주택의 융자조건은 3년 거치 37년 원리금균등상환으로 주택기금 운용에는 지장이 없다”고 강조했다.

또 ‘행복주택 건설이 아파트 가격 하락에 영향을 미치는 것은 아니냐’는 우려에 대해 “행복주택 주택규모(공급면적 43㎡, 60㎡)는 중.대형 임대시장의 수요자와 중첩되지 않기 때문에 중.대형 임대시장에는 영향이 전혀 없다”며 “경제적 약자에게 필요한 60㎡ 이하의 주택은 기존 임대물량과 공급규모의 절대 부족으로 국가와 공공에서 오히려 공급을 확대해야 할 부분으로, 행복주택은 3년 후부터 3년에 걸쳐 연차적으로 공급되기 때문에 기존 소형임대시장에 미치는 영향이 미미하고, 오히려 수도권의 임대시장 안정에 크게 기여할 것”이라고 설명했다.

이영란 기자 joy@siminilbo.co.kr