미국의 서버모기지 은행의 파산으로 비롯된 금융위기는 전 세계를 달러부족현상을 불러오게 하였고 그 여파로 전 세계가 총체적인 금융위기를 발생되었다. 달러가치는 날마다 상승하고, 더불어 세계 경제 불황을 맞이하게 되었다. 세계 각국은 달러 모으기에 총력을 가하게 되고, 자국의 금융구축에 모든 조치를 강화한다. 달러가치의 상승은 자국 화폐의 가치를 절하 시키게 되는 결과를 초래하게 되었고,그 여파로 소비의 둔화 및 실업율의 증가, 신용경색으로 이어진다.
우리나라의 경우도 그 타격이 심하다. 더욱이 수출의존 국가인 우리나라는 수출로 달러를 벌어서 국부를 창출하여야 하는데 달러 유입이 없어 이윤이 거의 없는 상황이다. 산업의 근간인 제조업은 수출해도 남지 않는 영업을 해야하고, 원자재 수입 완성품 기업의 경우는 오히려 생산할 수 록 赤子가 심해질 수 밖에 없어 진퇴양난에 빠져있다.
부동산업계의 경우를 보자. 부동산은 더욱 심각한 상황이 발생된다.최근
2~3년간 금융권의 저금리 정책의 반사적이익과,버블로 이어진 부동산으로 시장은 계속적인 호황으로 지속 되었다. 그러나 갑자기 닥쳐온 미국발 세계적 경제불황은 우리의 부동산시장에 직접적인 영향을 미치게 된다. 부동산을 재산의 선두로 여길만큼 우리나라 사람들의 選好度는 대단하다.통계에 의하면 총 자산의(예금.주식,부동산을 모두 더한것) 83%를 부동산으로 보유하고 있으니 그만큼 관심도도 높다. 아마도 日帝로부터 오랜기간 동안 주권과 재산을 강탈 당한 울분의 보상심리일지도 모른다. 경기의 침체로 인한 실물경기의 불황으로 인하여 부동산거래량이 감소 되어 되었다. 통계에 의하면 전국의 주택 매도자(파는자)비중는 52.1%이고,매수세(사는자)비중은 5,2%로 조사되었다. 이러한 거래실적은 거의 거래가 되지 않고 있다는 내용이며,빈사 상태에 버금가는 수치이다.
미분양상태는 어떠한가? 2008. 11월 현재 전국적으로 25만 가구가 현재 미 분양물량으로 남아있으며,향후에 정부는 10년간 5백만가구를 공급할 계획중에 있다. 또한 분양가 상한제 실시에 따른 조기사업승인 물량이 증가하여 서울과 수도권의 주택공급의 크게 증가하였다. 공급의 이러한 과잉은 당연히 미분양으로 이어질 것이고 이로 인한 결과는 건설사의 자금경색으로 관련 되어질 것이고, 그 결과는 부도 처리되는 결과를 낳을 것이다. 미분양 사내는 특히 지방의 경우 거의 미분양으로 남아있다.건설업계의 분양 부진은 금융권 까지 위협하고 있어 심각하다. 주지하는 바와 같이 지역의 건설업계는 제1금융에서 대출을 받는 일이 쉽지 않다. 따라서 이자가 높아도 제2금융이나 저축은행에서 대출을 받을 수밖에 없다. 그 나마 만약 건설업계가 도산해서 저축은행 등 제2금융권 에서 자금을 회수하지 못하는 경우에는 금융기관도 최악의 경우 도산할 수 밖에 없다. 저축은행은 건설업계에 P.F(트로젝트파이넨싱)대출로 많은 어려움을 가져왔다.주지하는 바와 같이 부동산경기를 살려야 한다는 이유로는 약 12개 관련산업과 연관된다고 한다. 바꾸어 말하면,부동산경기가 不況으로 이어지면 연관된 산업에 종사하는 직원은 모두 일자리를 잃게 되고 국민들의 자산 감소현상을 더욱 심화시키기 때문이다. 우리가 부동산경기를 살려야 하는 필요성이 여기에 있는 것이다.
부동산경기를 살리기 위하여는 여러 가지의 조치가 필요하다. 그중 가장 시급하게 다음과 같은 선행조치가 최 우선적으로 이루어지지 않는다면 부동산경기는 살아나기 어렵다.그것은 무엇보다 규제를 緩和하여야 하는 것이 가장 우선해야할 과제이다. 규제를 과감히 완화 하기전 까지는 경기가 살아나기 힘들다. 우선, 넓게 부동산의 현상을 진단해 보면, 현재 부동산 가격하락의 근본은 매물의 과다보다는 수요의부족에 그 원인이 있고 보아야 하며,수요를 진작시키기 위해서는 부동산에 투자를 할 수 있도록 여건을 조성하여야 한다. 그 정책으로 우선, 투기지역과 투기과열지구를 해제하여야 한다. 1가구 2주택자의 양도세 중과는 풀어야 주어야 한다. 多住宅者(1가구 3주택자이상)가 아닌 노후대비 여유자금으로 주택1채를 더 보유하는 것을 投機로보고 중과하는 것은 투자심리를 위축시키는 결과를 낳는 것이다.두번째의 정책은 금융의 원활한 유통과 금리의 인하이다. 은행의 가장 본연의 업무는 자금의 융통이다. 그러나 현재의 은행은 대출부실을 줄이기 위하여 대출을 꺼리고 있다. 은행마다 부실대출을 줄이기 위하여 국제결제은행기준(BIS)12%을 준수하기 위하여 대출부실을 막아야 하기 때문에 대출을 막고 있다. 때문에 돈이 돌지 않는다. 더구나 수출기업은 환율의 인상으로 수출을 하여도 이윤이 없고, 고금리의 대출금상환에 시달리고 있다. 더욱 중요한 것은 그동안 저금리의 기조의 영향으로 은행돈을 대출받아 부동산에 투자한 서민들이 금리의 인상으로 대출금상환이 눈덩이처럼 불어나고 있어 가계에 엄청난 부담을 가져오고 있다. 금리의 인하를 통하여 유동성을 확보하고 기존 주택 대출자 들의 금융 부담감소를 통하여 부동산 수요를 부양시켜야 한다. 셋째로는 이른바 강남3구의 투기지역의 해제와 투기과열지구를 해제하여 부동산경기를 부양시켜야 한다. 투기지역을 해제하게 되면,주택담보인정비율(Lon to value=LTV)이 종전 40%에서 60%로 확대되어 주택구입이 원활 하게 되어 주택수요 창출로 미분양 주택의 소진과 거래에 활성화를 도모하게 되고 총부채상환비율(Debt toincome=DTI)도 현재의 6억원이상의 주택구입시 가격의 40%를 대출해주던 것을 해제하게 되고 대출금융기관의 판단에 따라 시행하게 된다. 한편 투기과열지구를 해제하게 되면 분양권전매가 불가능하던 것이 전매가 가능하게 된다. 이러한 규제완화는 빠르면 빠를수 록 부동산경기의 활성화도 이에 비례하여 경기가 활성화 될 것이고, 얼어붇은 투자심리를 살려내고 수요기반을 확충할 것이다. 또한 근간에 찬반논리가 뜨거운 강남3구(강남,서초,송파) 에 대하여도 투기지역과 투기과열지구의 해제를 서둘러야 한다. 반대 논리에 의하면,해제로 인하여 투기를 불러오게 되어 時機尙早라는 의견도 있으나, 부동산에 의한 정서나 도덕성을 강조하기 보다는 법규 에서 정한 요건이 구비 된다면 풀지않을 방도가 없을 것이고, 나아가 헌법에서 정한 거주이전의 자유와 행복추구권 논리에도 반하는 결과를 노출시킬 것이다. 환자를 치료할 때 가장 중요한 것은 適期에 하여야 효험이 있는 것이다.더 늦기전에 부동산경기를 살려야 한다.
우리나라의 경우도 그 타격이 심하다. 더욱이 수출의존 국가인 우리나라는 수출로 달러를 벌어서 국부를 창출하여야 하는데 달러 유입이 없어 이윤이 거의 없는 상황이다. 산업의 근간인 제조업은 수출해도 남지 않는 영업을 해야하고, 원자재 수입 완성품 기업의 경우는 오히려 생산할 수 록 赤子가 심해질 수 밖에 없어 진퇴양난에 빠져있다.
부동산업계의 경우를 보자. 부동산은 더욱 심각한 상황이 발생된다.최근
2~3년간 금융권의 저금리 정책의 반사적이익과,버블로 이어진 부동산으로 시장은 계속적인 호황으로 지속 되었다. 그러나 갑자기 닥쳐온 미국발 세계적 경제불황은 우리의 부동산시장에 직접적인 영향을 미치게 된다. 부동산을 재산의 선두로 여길만큼 우리나라 사람들의 選好度는 대단하다.통계에 의하면 총 자산의(예금.주식,부동산을 모두 더한것) 83%를 부동산으로 보유하고 있으니 그만큼 관심도도 높다. 아마도 日帝로부터 오랜기간 동안 주권과 재산을 강탈 당한 울분의 보상심리일지도 모른다. 경기의 침체로 인한 실물경기의 불황으로 인하여 부동산거래량이 감소 되어 되었다. 통계에 의하면 전국의 주택 매도자(파는자)비중는 52.1%이고,매수세(사는자)비중은 5,2%로 조사되었다. 이러한 거래실적은 거의 거래가 되지 않고 있다는 내용이며,빈사 상태에 버금가는 수치이다.
미분양상태는 어떠한가? 2008. 11월 현재 전국적으로 25만 가구가 현재 미 분양물량으로 남아있으며,향후에 정부는 10년간 5백만가구를 공급할 계획중에 있다. 또한 분양가 상한제 실시에 따른 조기사업승인 물량이 증가하여 서울과 수도권의 주택공급의 크게 증가하였다. 공급의 이러한 과잉은 당연히 미분양으로 이어질 것이고 이로 인한 결과는 건설사의 자금경색으로 관련 되어질 것이고, 그 결과는 부도 처리되는 결과를 낳을 것이다. 미분양 사내는 특히 지방의 경우 거의 미분양으로 남아있다.건설업계의 분양 부진은 금융권 까지 위협하고 있어 심각하다. 주지하는 바와 같이 지역의 건설업계는 제1금융에서 대출을 받는 일이 쉽지 않다. 따라서 이자가 높아도 제2금융이나 저축은행에서 대출을 받을 수밖에 없다. 그 나마 만약 건설업계가 도산해서 저축은행 등 제2금융권 에서 자금을 회수하지 못하는 경우에는 금융기관도 최악의 경우 도산할 수 밖에 없다. 저축은행은 건설업계에 P.F(트로젝트파이넨싱)대출로 많은 어려움을 가져왔다.주지하는 바와 같이 부동산경기를 살려야 한다는 이유로는 약 12개 관련산업과 연관된다고 한다. 바꾸어 말하면,부동산경기가 不況으로 이어지면 연관된 산업에 종사하는 직원은 모두 일자리를 잃게 되고 국민들의 자산 감소현상을 더욱 심화시키기 때문이다. 우리가 부동산경기를 살려야 하는 필요성이 여기에 있는 것이다.
부동산경기를 살리기 위하여는 여러 가지의 조치가 필요하다. 그중 가장 시급하게 다음과 같은 선행조치가 최 우선적으로 이루어지지 않는다면 부동산경기는 살아나기 어렵다.그것은 무엇보다 규제를 緩和하여야 하는 것이 가장 우선해야할 과제이다. 규제를 과감히 완화 하기전 까지는 경기가 살아나기 힘들다. 우선, 넓게 부동산의 현상을 진단해 보면, 현재 부동산 가격하락의 근본은 매물의 과다보다는 수요의부족에 그 원인이 있고 보아야 하며,수요를 진작시키기 위해서는 부동산에 투자를 할 수 있도록 여건을 조성하여야 한다. 그 정책으로 우선, 투기지역과 투기과열지구를 해제하여야 한다. 1가구 2주택자의 양도세 중과는 풀어야 주어야 한다. 多住宅者(1가구 3주택자이상)가 아닌 노후대비 여유자금으로 주택1채를 더 보유하는 것을 投機로보고 중과하는 것은 투자심리를 위축시키는 결과를 낳는 것이다.두번째의 정책은 금융의 원활한 유통과 금리의 인하이다. 은행의 가장 본연의 업무는 자금의 융통이다. 그러나 현재의 은행은 대출부실을 줄이기 위하여 대출을 꺼리고 있다. 은행마다 부실대출을 줄이기 위하여 국제결제은행기준(BIS)12%을 준수하기 위하여 대출부실을 막아야 하기 때문에 대출을 막고 있다. 때문에 돈이 돌지 않는다. 더구나 수출기업은 환율의 인상으로 수출을 하여도 이윤이 없고, 고금리의 대출금상환에 시달리고 있다. 더욱 중요한 것은 그동안 저금리의 기조의 영향으로 은행돈을 대출받아 부동산에 투자한 서민들이 금리의 인상으로 대출금상환이 눈덩이처럼 불어나고 있어 가계에 엄청난 부담을 가져오고 있다. 금리의 인하를 통하여 유동성을 확보하고 기존 주택 대출자 들의 금융 부담감소를 통하여 부동산 수요를 부양시켜야 한다. 셋째로는 이른바 강남3구의 투기지역의 해제와 투기과열지구를 해제하여 부동산경기를 부양시켜야 한다. 투기지역을 해제하게 되면,주택담보인정비율(Lon to value=LTV)이 종전 40%에서 60%로 확대되어 주택구입이 원활 하게 되어 주택수요 창출로 미분양 주택의 소진과 거래에 활성화를 도모하게 되고 총부채상환비율(Debt toincome=DTI)도 현재의 6억원이상의 주택구입시 가격의 40%를 대출해주던 것을 해제하게 되고 대출금융기관의 판단에 따라 시행하게 된다. 한편 투기과열지구를 해제하게 되면 분양권전매가 불가능하던 것이 전매가 가능하게 된다. 이러한 규제완화는 빠르면 빠를수 록 부동산경기의 활성화도 이에 비례하여 경기가 활성화 될 것이고, 얼어붇은 투자심리를 살려내고 수요기반을 확충할 것이다. 또한 근간에 찬반논리가 뜨거운 강남3구(강남,서초,송파) 에 대하여도 투기지역과 투기과열지구의 해제를 서둘러야 한다. 반대 논리에 의하면,해제로 인하여 투기를 불러오게 되어 時機尙早라는 의견도 있으나, 부동산에 의한 정서나 도덕성을 강조하기 보다는 법규 에서 정한 요건이 구비 된다면 풀지않을 방도가 없을 것이고, 나아가 헌법에서 정한 거주이전의 자유와 행복추구권 논리에도 반하는 결과를 노출시킬 것이다. 환자를 치료할 때 가장 중요한 것은 適期에 하여야 효험이 있는 것이다.더 늦기전에 부동산경기를 살려야 한다.
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