조문현 (한양대학교 공공정책대학원 부동산학과 겸임교수 및 미래주택연구소장)

대통령과 서울시장을 장악한 한나라당은 2011년 10월 오세훈 시장의 갑작스런 사퇴로 위기를 맞기 시작했다. 이 시기는 MB정권에서 서민들을 위해 추진한 4대강 사업이 결국 결실을 맺지 못하면서 서민들의 불만이 늘어나는 동시에 미국 발 금융위기인 서브프라임사태로 인해 수없이 많은 투자자들이 돈을 잃어 희망이 사라지고 있던 시기였다. 서울에서는 용산사태 이후 뉴타운사업에서 전면적으로 발을 뺀 서울시의 정책으로 인해 전 서울시장인 오세훈의 공약이 지켜지지 않았고, 이로 인해 뉴타운사업지에 미래를 위해 투자를 한 서민 투자자들도 커다란 피해를 보고 있었다.

2011년 5월 지방자치단체선거를 통해 서울시장을 연임한 오세훈은 무상급식의 논란 속에서 행해진 신임투표의 결과로 인해 사임을 했고, 재선거에서 박원순 시장이 당선된 것이 2011년 10월이다.

서울시장으로 당선된 박원순 시장은 가장 우선할 사업으로 뉴타운사업지의 전면 재검토 및 사업지 취소 절차를 발표하였다. 이로 인해 뉴타운 사업지를 소유한 서민들은 커다란 재산상의 손실을 입게 되었다. 이후 박원순 시장은 당시까지 투입된 비용을 매몰비용으로 처리할 것이고, 이 매몰비용에 대해서는 정부도 함께 책임져야한다며 이명박 대통령에게 화살을 돌렸다.

뉴타운사업으로 인한 참여정부 초기 부동산 대책의 실패, 재건축사업 규제 불가로 인한 강남권 지역의 부 축적, ‘수도권 2기 신도시’ 보금자리주택제도 발표로 인한 서민들의 피해 등 과거 이명박 정부의 부동산 정책으로 인해 빚어진 피해들에 대한 박원순 서울시장의 반격이 이루어 진 것이다.

이 후 박원순 시장은 강남권의 재건축대상지아파트가 재건축을 하기 위해서 소형평형을 기존 20%에서 50%까지 상향해야 사업승인이 내려진다는 정책을 발표한다.

재건축대상아파트지역에 소형평형이 많아지면 사업수익성이 낮아지고, 수익성이 낮아지면 재건축조합원의 추가부담은 증가할 것이고, 추가부담이 주변시세보다 높을 경우 재건축사업은 포기를 할 수 밖에 없다는 것은 자명한 사실이다. 그럼에도 불구하고 박원순 시장은 서민들을 위해서 소형평형을 더 많이 지어야 한다고 맞선 것이다. 이로 인해 개포지구 주민과 박원순 시장은 현재까지 대치 상태에 머물고 있다.

이 밖에도 박원순 서울시장은 뉴타운사업과 재건축사업지에 대해서는 이런 저런 사유로 사업추진을 어렵게 만들었다. 하지만 보금자리주택사업에 대해서는 아직 손을 뻗치지 않고 있다. 보금자리주택사업이야말로 이명박 정부가 내놓은 정책 중, 서민을 위한 최고의 정책이기 때문에 쉽게 간여할 수 없는 것이다.

보금자리주택정책 시행으로 이명박 정부는 보금자리주택 인접 지역의 주택가격이 하락했다는 비난을 받고 있고, 참여정부는 ‘수도권 2기 신도시’가 유령도시화 되었다는 비난을 받고 있다. 하지만 현재 참여정부의 누구도 그 책임을 지고 있지 않다.

새누리당과 민주통합당 역시도 보금자리주택정책이 서민을 위한 정책이라고 생각하기 때문에 현재로서는 정책의 규모가 축소할 가능성은 전혀 없다. 따라서 주택가격도 상승할 기미가 전혀 보이지 않고 있다.

한편, 박원순 시장의 뉴타운사업과 재건축사업 규제로 인해 주택을 구입하고자 하는 수요층이 급격히 감소하게 되었다. 뉴타운사업과 재건축사업이 원활하게 추진되면 투자에 수익성이 발생하여 기존의 전세입자는 다소의 융자를 받더라도 내집마련을 위해서 주택을 구입하게 된다. 전세입자가 주택을 구입해야 주택매매시장이 살아나야 하는데 그것을 막고 있으니, 원초적으로 주택을 구입하고자 하는 의식을 갖지 못하도록 만들어 놓은 것이 지금의 현실이다. 뉴타운사업과 재건축사업의 전망이 전혀 예상할 수 없이 표류하고 있는데 누가 주택을 구입하려고 할까?

서울의 부동산 실정이 이렇다 보니 이명박 정부로서는 마땅히 내놓을 처방책이 없다. 이명박 정부의 부동산정책 목적이 ‘부동산가격의 무조건 안정’에 초점을 맞춘 탓도 있겠지만, 박원순 시장의 강력한 뉴타운사업과 재건축사업의 규제가 서울의 부동산시장을 더 크게 악화시켰다.

지금 박원순 서울시장은 MB정부를 반격하고 있다. MB정부가 마무리 하는 시간은 이제 몇 달 남지 않았다. 부동산 정책을 아무리 내 놓아도 부동산시장은 반응을 하지 않는다. 박원순 시장의 반격은 어쩌면 당연한 것일지도 모른다. 반격을 안 당할 수 있도록 숱하게 많은 시간과 방법이 있었는데 지금에 와서 반격을 받게 되니 4대강사업이 한탄스럽다.

4대강사업에 쏟은 돈과 시간으로 이명박 정부와 오세훈 시장이 약속한 ‘못사는 동네 강북을 잘사는 동네 강남으로 만들자’는 구호를 지켰다면, 박원순 시장의 반격은 없었을 것이다. 오히려 강북 뉴타운주민들은 평생 감사의 인사 하였을 것이다.

이로써 뉴타운사업에 흥망성쇄를 겪은 죄 없는 서민 투자자들은 박원순 서울시장과 이명박 대통령간의 3차 충돌에 희생자가 되었다.

뉴타운지역에 투자한 이들은 뉴타운사업을 포기하자니 ‘매몰비용’을 납부해야 하고, 진행하자니 시간이 많이 걸려 ‘하우스푸어’로 전락하는 진퇴양난의 처지에 놓이게 되었다.