조문현 교수(한양대학교 공공정책대학원 부동산학과 겸임교수 및 미래주택연구소장)

현재의 부동산시장을 크게 다섯 가지로 구분해서 분석해 보자.

첫째, 주택가격이 하락하고 있다. 둘째, 전세가격은 상승하고 있다. 셋째, 인구의 증가율은 미약하다. 넷째, 세종도시와 혁신도시로 이주할 인구는 증가한다. 다섯째, 베이비부머 은퇴 후가 걱정이다.

다섯 가지를 하나씩 하나씩 분석해 보면 해결방안이 나올 것이다.

첫째, 주택가격이 하락하고 있다.

원인으로는 1. 보금자리주택 때문이다. 2. 구입보다는 전세를 선호한다. 3. 정부가 전세금을 대출해주므로 전세입자들은 주택을 구입하지 않고 전세금을 올려주고 산다. 4. 30대 및 40대 초의 시민들은 주택구입 능력이 부족하다. 5. 1인가구가 증가해 큰 평형의 주택이 필요 없다. 6. 주택보급률이 높아 주택이 부족하지가 않다.

둘째, 전세가격은 상승하고 있다.

원인으로는 1. 보금자리주택을 분양받는 것이 현재 주택을 구입하는 것보다 더 저렴하다. 2. 정부가 전세자금을 융자해 주니 주택을 구입하기 보다는 전세를 살면서 부동산시장 동태를 보고 결정하겠다. 3. 전세금이 올랐지 전세에 들어갈 주택이 없는 것이 아니기 때문에 전세를 선호한다.

셋째, 인구의 증가율이 미약하다.

원인으로는 1. 전국적으로 인구증가율이 둔화되었다. 2. 15세 미만의 인구가 지속적으로 감소하여 몇 년 지나면 주택을 필요로 하는 인구가 현재의 주택재고량보다 적어 질 것이다.

넷째, 세종도시와 혁신도시로 이주할 인구는 증가한다.

원인으로는 1. 참여정부의 지방분권화 전략에 의해 개발된 혁신도시로 공공기관이 이주하면 그에 따는 가족들과 인접한 지역에서 영업을 하던 사람들도 이주할 것이다. 2. 세종도시도 혁신도시와 같을 것이다. 3. 직업상 어쩔 수 없이 이주를 해야 하기 때문에 기존에 거주하던 주택은 팔 수밖에 없으므로 매도 물량이 많아지고 주택가격은 하락한다.

다섯째, 베이비부머 은퇴 후가

걱정이다.

원인으로는 1. 베이비부머는 1955년생부터 1963년생까지로 약 700만 명으로 전국인구의 15% 정도가 된다. 2. 서울 및 수도권의 인구가 전국의 50%정도라면 대략 350만 명이 베이비부머가 된다. 3. 청년 취직이 안 되다 보니 여러 업종에서 베이비부머가 취직하기는 어려운 상황이다. 4. 베이비부머는 노후를 위하여 가지고 있는 주택을 팔아서 평수를 줄이거나, 지방으로 이주를 해야 한다.

현재의 부동산시장을 5가지로 구분하여 각자 원인을 찾아보니, 보금자리주택, 전세, 1인가구 증가, 대형평형주택, 주택보급률의 증가, 인구증가율 둔화, 15세 미만인구 감가, 세종도시, 혁신도시, 베이비부머의 은퇴, 주택매도, 지방이주 등을 들 수 있다.

이를 둘로 구분해 보자. 주택공급측면과 인구측면으로 구분하면, 주택공급측면으로는 보금자리주택이 있어 인근에 주택가격이 하락한다. 전세를 선호하므로 주택을 구입할 수요가 줄어들어 주택가격이 하락한다. 대형평형의 주택가격이 더 크게 하락한다. 주택보급률이 높아 주택가격은 내려갈 것이다.

인구측면으로는 1인가구가 증가하여 중`대형평형보다는 오피스텔이나, 도시형생활주택과 같은 준주거주택이 필요하므로 기존의 주택의 수요는 줄어들어 주택가격은 하락할 것이다. 인구증가율이 둔화되면서 몇 년 후면 주택이 남아돌아 주택가격은 하락할 것이다. 15세 미만인구가 감소하므로 몇 년 후에는 주택을 구입할 층이 아주 옅어 질 것이므로 주택가격은 하락할 것이다. 세종도시, 혁신도시, 베이비부머의 은퇴로 이들은 지방이주를 선택하게 될 것이고 이로 인해 주택가격은 하락하게 될 것이다.

다시 정리해 보면, 보금자리주택 건설과 인구의 증가는 둔화되고, 미래의 주택수요자인 15세 미만인구는 감소하고, 직업으로 인해 지방이주를 해야 하는 것이다.

문제점은 딱 두 가지로 요약할 수 있다.

첫째, 주택공급측면에서 보금자리주택사업은 축소 또는 폐지해야 한다.

둘째, 인구동태적측면에서 인구 둔화와 15세 미만 인구의 감소로 인해 지역별 피해를 줄이기 위해 인구 이동을 줄여야 한다.

문제점에 따른 해결방안을 살펴보자.

첫째, 보금자리주택은 축소 또는 취소해야 한다.

둘째, 세종도시나 혁신도시의 이전을 한시적으로 보류해야 한다.

셋째, 베이비부머들에게 일자리를 창출해야 한다.

넷째, 보금자리주택 축소로 인해 현재의 전세입자가 피해보지 않도록 뉴타운사업을 개선하여 세입자와 상가세입자에게 정당한보상과 임대아파트를 공급한다.

다섯째, 재건축사업을 활성화하여 주택을 원활하게 공급할 수 있도록 해야 한다.

이것이 해결방안이다. 그 후 부동산 경기와 내수 경기가 호전되면 다시 검토하는 것이 옳을 것이다.

이와 같은 해결방안에 대해 여당과 야당의 결단이 필요하다. 하지만 여당과 야당의 입장에는 차이가 있다.

보금자리주택은 여당도 야당도 찬성한다.

세종도시와 혁신도시는 야당은 찬성하지만 여당에서는 논란이 있다.

베이비부머의 일자리는 여당과 야당은 공공 일자리를 창출해야 하지만. 주로 대기업이 사회적 책임을 갖고 감당해야 할 부분이다.

이러한 해결방안을 보았을 때, 아무리 좋은 해결방안이 나와도 여당과 야당 그리고 정부의 책임자 중요성을 깨닫지 못하거나, 더 나가서 대통령과 대통령의 후보들이 부동산시장의 붕괴위기에 대해서 진정성이 없으면 해결하기 어려운 것이다.

대통령과 대통령 후보들은 오늘의 부동산시장이 어려움에 처해 있는 것을 인식하고, 내일 유럽의 금융위기로 더 더욱 어렵움에 처하게 될 상황을 예상하여 지금이라도 특단의 조치를 발표해야 한다.