조문현 한양대학교 공공정책대학원 부동산학과 겸임교수 및 미래주택연구소장

‘하우스 푸어’가 발생하는 데는 5가지의 원인이 있다.

1. 1가구 다주택자에 대한 경우이다.

2. 수도권 2기 신도시 분양자들의 경우이다.

3. 뉴타운사업지에 주택을 구입한 경우이다.

4. 재건축사업지에 주택을 구입한 경우이다.

5. 세종도시와 혁신도시로 이주할 경우이다.

이번에는 ‘하우스 푸어’보다 더 심각한 문제를 앓고 있는 ‘전세 푸어’의 피해에 대해서 알아보기로 한다.

'하우스 푸어’는 집을 가지고 있는 소유자에 대한 경제적인 문제지만, '렌트 푸어'는 전세입자나 월세입자 등 집이 없는 세입자에 대한 경제적인 문제이다.

‘렌트 푸어’는 전세가격의 상승으로 집 주인이 상승한 전세금액을 요구할 때 발생하는 경우이다. 이 때 세입자는 두 가지 방법을 선택하게 된다. 그 중 하나는 은행에서 융자를 받아 전세금을 인상하여 주는 경우이고, 또 하나는 은행에서 융자를 받지 않고 전세금의 인상폭만큼 월세로 전환하는 경우이다. 전자를 ‘전세 푸어’의 유형이라 할 수 있고, 후자를 ‘반 전세’라고 부르고 있다.

'전세 푸어'는 ‘반 전세’에 비해서 위험도가 높다는 것이며, 앞으로는 ‘전세 푸어’가 사회문제가 될 것으로 예상된다.

‘전세 푸어’의 사례를 보면, 주택가격이 2억이고 전세가격이 8,000만원으로 전세비율이 약 40%선으로 전세입자는 안정적으로 거주하고 있었다.

그러다가 전세가격이 폭등하여 전세금액이 매매가격의 60~70%로 상승하면서 전세금을 4,000~6,000만원을 올려주고 전세계약을 하게 된다. 이 때 인상금액인 4,000~6,000만원은 은행에서 대출을 받은 돈이다. 이 상황까지도 안정된 상태에서 거주를 할 수 있는 것이다.

이렇게 안정적으로 유지되다가 주택가격이 20~30% 하락하게 되는 경우가 발생한 것이다. 하락 후 주택가격은 14,000~16,000만원이 되는데 전세가격은 12,000~14,000만원인 것이다. 매매가격과 전세가격의 차이는 2,000~4,000만원으로 좁혀지게 되고, 전세비율은 75%를 넘어서게 된 것이다.

전세입자는 초조하게 거주하며 만기가 다가올 날짜를 손꼽게 된다. 만기가 되면 얼른 집을 빼서 다른 곳으로 이사 가서 편안하게 살고 싶기 때문이다.

전세비율이 75%를 넘었는데도 주택이 매매가 안 되면 소유자는 별도의 사채를 빌려다 쓰게 된다. 그 후 주택이 경매에 붙여지게 될 때 전세입자는 커다란 불이익을 받게 되는 ‘전세 푸어’가 되는 것이다.

경매에 들어간 주택이 약 80%에서 낙찰이 된다고 가정할 때 경락가는 11,200~12,800만원이 된다. 경락가와 전세가를 비교하면 전세입자는 800~2,800만원의 손실이 발생하게 된다.

이 때 전세입자는 당황하게 되고, 깜짝 놀라 일도 손에 안 잡히고, 잠도 잘 안 온다. 은행에서 융자받은 돈 4,000~6,000을 갚고 나면 손에 쥐는 돈은 5,200~7,200만원으로 어디 가서 전세방을 구하기도 어렵게 된다.

결국 ‘반 전세’를 얻을 수 밖에 없는 지경까지 간다. 아니면 전세를 살기 위해서 지방으로 더 내려가야 한다.

지금의 경우 낙찰률은 80%로 보았지만, 실제로는 낙찰률이 60%까지 내려갈 수도 있음에 주의해야 한다.

이번의 사례는 경매진행 중인 주택을 전세입자가 구입하는 경우이다.

보금자리주택을 분양 또는 임대받기 위해서 전세로 열심히 살아왔으나, 뜻하지 않는 경기 악화로 살던 집이 경매가 들어가면 전세금을 손해 보지 않기 위해서 경매된 주택을 소유자와 합의하여 구입하게 되는 경우가 많다.

이렇게 구입하는 경우 전세금은 손해를 보지는 않았지만, 보금자리주택의 임대나 분양을 받으려고 한 희망은 꿈처럼 사라지게 된다.

이번의 사례도 흔히 발생하는 독특한 경우이다.

전세보증금을 인상해 주고, 다행히도 안정적으로 거주하고 만기가 되었는데 주택 소유자가 전세금액을 빼 주지 않고 전세가 나갈 때까지 기다리라는 경우이다. 가뜩이나 불안한 마음에 여태까지 참고 거주해 왔는데 전세금을 빼 주지 않으니 법적인 절차를 밟을 수 밖에 다른 도리는 없을 것이다.

법적인 절차를 밟으려고 법무사사무실도 가보고 변호실사무실도 가보았더니 이구동성으로 하는 말은 내용증명을 보내고 경매에 넣어야 한다는 것이다.

내용증명도 몇 차례 보내도 소유자는 끄덕도 하지 않자, 경매절차를 밟게 되는데 경매가 진행되면 소유자도 금전적인 손실이 발생하겠지만, 세입자인 나도 금전적인 손실이 발생하게 된다는 것을 알게 된다.

금전적인 손실을 알게 된 세입자는 경매를 포기할 것이다. 그러면 지금까지 해 온 법적행위는 아무런 효과도 없는 것이다. 그리고 전세가 나갈 때까지 그 집에서 눌러 앉고 살게 된다.

결국 제자리다. 불안감속에서 전세가 나갈 때까지 살아야 하는 것이다.

이렇게 ‘전세 푸어’가 발생하는 주택을 예상해 보면 주로 다세대주택, 연립주택, 빌라 등이 주 대상이 될 것으로 보여 진다. 아파트도 예외라고 생각해서는 안 된다. 일부 아파트에서도 발생될 것으로 보인다.

‘전세 푸어’를 예방하기 위해서는 첫째, 무리하게 은행에서 융자를 받아 전세가격을 인상해 주는 방법보다 ‘반 전세’를 선택하는 경우가 훨씬 안전하고, 안정적이다. 은행이자가 싸고, 월세가 비싸다고 하더라도 안전을 확보하기 위해서는 ‘반 전세’가 유리하다. 지금 같은 금융위기 상황에서는 더욱 더 ‘반 전세’가 필요하다.

둘째, 전세를 얻으려고 하는 주택에 기본적인 융자상황을 알아야 한다. 전세비율이 75%는 위험하다고 하였으니, 이를 기준으로 융자금과 전세금을 합쳐서 65%이내에 있는 주택만을 얻는 것이 안전할 것이다.

셋째, 전세를 얻는 경우에는 촉박한 전세날짜로 인해, 전세주택을 구하기 어려울까봐 주택 상태와 도배와 장판상태를 보고 계약하는 경우가 많고, 융자가 어느 정도인지에 대해서는 대충 확인하는 경우가 많은 데 필히 융자금은 확인하는 게 좋을 것이다.

넷째, 전세 입주하는 날 잔금 치르기 직전에 융자여부의 확인을 다시 한번 해야 한다. 그리고 필히 확정일자를 받아야 한다. 전세 입주하는 이삿날에는 이리 저리 바빠서 확정일자를 깜빡하는 경우가 많은데 이 때 소유자가 융자를 받게 되면 어떻게 손 써 볼 수가 없게 된다. 아무리 바빠도 확정일자는 내 재산이고, 내 돈이라는 것을 명심해야 한다.

‘하우스 푸어’는 전세금이라도 남지만, ‘전세 푸어’는 전세금도 없어지는 더 가련한 신세가 된다.