조응규 라이프전략연구소 대표

지난회에서는 주택연금의 대출이자와 보증료, 주택연금의 장단점 등에 대해 알아보았다. 이번회에는 농지연금에 대해 알아보고자 한다.

농지연금은 고령 농가의 소득 안정과 자산 유동화를 목적으로 고령농업인이 소유한 농지를 담보로 매월 일정 금액을 연금 형태로 지급받는 세계 최초의 농지 담보형 역모기지 제도이다.

시행 주체는 한국농어촌공사이며, 신청인 주민등록주소지관할 한국농어촌공사 지사 또는 농지은행 통합포털을 통해 신청할 수 있다.

주택연금과는 동일하게 부부기준으로 1건만 가입할 수 있다.

◈ 농지연금의 가입 자격 요건은 다음의 3가지 핵심 기준이 있다 ◈
농지연금에 가입하기 위해서는 연령, 농업인 여부, 담보 농지의 3가지 요건을 동시에 충족해야 한다.

첫째, 연령 기준은 신청 연도 말일 기준 만 60세 이상이어야 한다.

주의할 사항은, 부부 공동 지분인 경우, 부부 모두 60세 이상이어야 하며, 연금 지급액 산정의 기준이 되는 연령은 부부 중 연소자를 기준으로 한다.

둘째, 농업인 경력 기준은 신청일 기준 과거 5년 이상의 영농 경력이 있어야 한다.

5년의 경력은 연속적이지 않아도 되며, 전체 합산 기간이 60개월 이상이면 충족된다. (농업경영체 등록증 또는 농지원부/농업경영회원 증명서 등으로 증명)

-농업경영체 등록 (영농 경력의 시작): 농지를 매입하거나 임차하여 1,000㎡(약 302평) 이상의 면적에 농작물을 심고 국립농산물품질관리원에 '농업경영체'로 등록하는 것이다.

-건강보험 및 직업 요건 관리: 직장에 다니면서 주말농장 형태로 경영체를 유지해도 영농 경력으로 인정받을 수 있으나, 농업 외 개인 종합소득금액이 연간 4,300만 원 이상인 해는 영농 경력 기간에서 제외되므로 퇴직 전 고연봉 기간에는 유의하여야 한다.

-가입 직전의 연속성: 과거 경력이 단절되었더라도 전체 합산이 5년이면 되지만, 연금 신청 당시에는 반드시 농업인 자격을 유지하고 있어야 한다.

셋째, 대상 농지 요건은 지목은 전(밭), 답(논), 과수원으로서 실제 농작물 경작지나 다년생식물 재배지로 이용 중이며 최소 2년 이상 계속 보유하여야 한다.

- 임차한 경우에도 영농 경력은 인정되지만 연금신청 전에 최소 2년은 계속 소유하여야 한다.

-일반적으로 실경작지 기준 1,000m2 이상으로 상한제한은 없다.

-거리 기준: 담보 농지가 신청자의 주소지(주민등록상 거주지)와 직선거리 30km 이내에 위치하여야 하며, 

- 연접 시·군·구도 포함한다. 따라서 신청인의 주소지(주민등록상 거주지)가 있는 시·군·구와 행정구역 경계선이 맞닿아 있는 시·군·구에 담보 농지가 있다면, 실제 거리가 몇 km이든 상관없이 요건을 충족(예: 경기도 안성시(주소지)에 거주하는 사람이 충청북도 진천군(농지)에 땅을 가지고 있다면 연접지역이므로 만족) 한다.

-다만, 압류, 가압류, 가처분 등 소유권 이외의 권리가 설정된 농지나 저당권 등 제한물권이 설정된 농지(단, 채무액이 농지 가격의 15% 미만인 경우는 제한적으로 허용), 개발예정지역 지정 농지 등은 제외된다.

◈ 농지연금의 농지가격 평가 기준 및 지급 방식은 매력적이다 ◈

(1) 연금산정의 기준이 되는 농지가격은 다음 두 가지 중 가입자가 선택할 수 있다.

-부동산 공시가격 기준은, 부동산 공시가격 알리미에 공시된 개별공시지가의 100% 반영하고
-감정평가 가격 기준은, 승인된 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 90% 반영한다.
공시지가의 100% 또는 감정평가액의 90%를 담보 가치로 인정해 주므로, 도시에 묶여있는 자산보다 현금화 효율이 훨씬 높은 점은 매우 매력적이다.

(2) 지급 방식은 종신형(정액형), 전후후박형, 수시인출형, 기간형(5년/10년/15년/20년) 4가지 유형이 있는바 본인의 상황에 맞게 선택할 수 있다.

(3) 안타깝게도 농지가격이 아무리 높아도 월 지급한도는 최대 300만 원으로 제한되어 있다.
다만, 월지급한도는 기대여명을 반영하므로 가입연령이 높을수록 월지급액이 많아지는 구조이다.

<표1> 월 지급액(종신정액형) 예시

 

◈ 농지연금의 차별적 장점 및 세제 혜택을 알아보자 ◈

첫째, 뭐니뭐니 해도 가장 큰 장점은 연금 수령 중에도 추가 영농/임대 소득이 가능하다는 점일 것이다. 담보로 제공한 농지를 직접 경작하거나 타인에게 임대(농지은행 등)하여 추가 소득을 올릴 수 있다는 점으로 연금 소득 + 영농/임대 소득의 상호 보완적 자산 운용이 가능하다는 점이다.

둘째, 주택연금과 동일하게 사후 정산은 채무자에게 유리한 구조로 설계되어 있다.

가입자(및 배우자) 사망 시에는 농지를 처분하여 그동안 지급한 연금 총액과 비용을 정산하게 되는데,
① 농지 처분가 > 연금 총 지급액이면 남은 차액은 상속인에게 환원해주고,
② 농지 처분가 < 연금 총 지급액이면 부족분에 대해 상속인에게 별도로 청구하지 않고 국가가 부담한다는 점이다.

셋째, 비과세와 세액감면의 혜택이 있다.
① 재산세 감면이 있다. 농지연금에 가입한 농지는 가격이 공시지가 6억 원 이하인 경우 재산세를 100% 면제받고, 6억 원을 초과하더라도 6억 원까지는 감면 혜택이 있다.
② 농지 소재지에 거주하며 8년 이상 직접 경작(자경)한 후 처분하면, 연간 1억 원(5년간 최대 2억 원)까지 양도소득세를 감면해 준다.
③ 대토변제를 기대할 수 있다. 도시 주변(수도권 인근 가평, 양평, 여주 등)의 농지를 사두었다가, 해당 지역이 개발될 때 보상을 받거나 다른 농지로 바꾸는 '대토 변제' 를 노리는 투자형 은퇴자들에게 농지연금은 완벽한 '버티기용 안전장치'가 될 수 있다.
④ 월 지급액 250만원까지는 법적으로 보호되어, 압류가 불가능한 안심계좌를 개설할 수 있다.

◈ 타 연금(주택연금, 국민연금)과 비교해 보자 ◈

농지연금은 배우자 승계 시 지급액이 깎이지 않고 100% 그대로 유지되므로 국민연금보다 리스크 방어에 훨씬 유리하다.

배우자 승계부분에서 유의할 사항은 만약 가입 당시에 배우자가 만 55세 미만이었다면, 승계계약 체결이 불가하므로 배우자가 만 55세가 될 때까지 가입을 유예했다가 가입해야만 승계 가능하다는 점이다. 승계계약시 지급액은 연소자 기준으로 책정된다는 점은 동일하다.

<표2> 농지연금 vs. 주택연금 vs. 국민연금 승계 구조 비교

◈ 농지연금 지급이 중단 또는 종료되는 경우는 다음의 사유가 발생한 때이다 ◈

농지연금은 한 번 계약하면 평생 나오는 것이 원칙이지만, 담보물의 가치가 훼손되거나 수급권자의 법적 지위에 변동이 생기면 연금 지급이 즉시 중단되고 그동안 받은 연금액을 정산(환수)해야 한다.

① 가입자(및 승계 배우자)의 사망
가입자가 사망하고 승계할 배우자가 없거나, 승계 배우자까지 최종 사망한 경우 연금 지급이 중단되고 농지 처분(경매 등)을 통한 사후 정산된다.
② 담보 농지의 소유권 상실
연금의 담보물인 농지의 소유권이 타인에게 넘어가면 즉시 중단된다.
매매, 증여는 물론이고, 다른 개인 채무로 인해 농지가 법원 경매로 강제 매각되는 경우도 포함한다. (농지연금 안심계좌는 '연금 수령액' 압류를 막아줄 뿐, '농지 자체'에 대한 타 채권자의 경매 청구를 막아주지는 못함)
③ 농지가 더 이상 '농지'가 아니게 된 경우(형질 변경)
담보 농지가 전·답·과수원이 아닌 다른 용도로 전용되거나 불법 건축물이 들어서는 등 농지로서의 기능과 가치를 상실하면 지급이 중단된다. 다만, 국가 소송이나 공공사업 등으로 인해 '토지 수용'이 되는 경우는 정상적인 중도해지 절차를 밟게 되며, 수용 보상금으로 그동안의 연금 채무를 정산하게 된다.
④ 저당권 등 제한물권의 추가 설정
농지연금 가입 이후, 한국농어촌공사의 동의 없이 해당 농지를 담보로 은행에서 추가 대출을 받거나 후순위 근저당권을 설정하는 경우 계약 위반으로 지급이 정산·중단된다.
⑤ 가입 자격의 상실(국적 이탈 등)
가입자가 대한민국 국적을 상실하여 외국인이 되거나, 주소지 이전 등으로 인해 계약 당시의 자격 요건 및 영농 요건을 고의로 허위 유지한 것이 적발될 경우 지급 정지된다.

◈ 농지연금과 관련한 위험 요인 및 재무적 유의사항은 무엇인가?◈

① 물가 상승에 따른 실질 가치 하락 위험
농지연금은 가입 당시 평가한 농지 가격을 기준으로 지급액이 고정(정액형 기준)되므로, 장기가입 시 물가 상승에 따른 화폐 가치 하락(구매력 저하) 위험이 존재한다. 주택연금 종신형도 동일하다.
② 중도 해지 시 비용 부담
가입 후 중도 해지할 경우, 그동안 수령한 연금 원금에 약정 이자(약 2%대 변동 또는 고정) 및 위험부담금(연금지급액의 연 0.5%)이 가산된 총 채무액을 일시에 상환해야 한다.
③ 타 자산(건강보험, 종합소득세)과의 연계성
- 농지연금으로 받는 수령액은 자산을 담보로 한 대출(융자) 개념이므로, 종합소득세 과세 대상이 아니며 금융소득 종합과세 기준(2,000만 원)에 포함되지 않으며,
- 대출금 형태의 수령액이므로 건강보험료 피부양자 자격 박탈 요인인 '소득' 산정에도 포함되지 않으나, 담보 농지의 지가 상승으로 인한 '재산 점수' 변동은 건강보험료에 영향을 미칠 수 있으므로 자산 구조 설계 시 사전 시뮬레이션이 필요하다.
④ 농지연금을 안정적인 노후 파이프라인으로 유지하려면
- 가입 시점 배우자의 주민등록상 만 나이를 반드시 확인해야 하며,
- 가입 이후 담보 농지에 추가적인 채권·채무 관계(근저당, 가압류 등)가 얽히지 않도록 철저히 신용을 관리하는 것이 필요하다.

◈ 퇴직자의 농지연금 준비사항 및 최적의 담보물 포착 전략을 알아보자 ◈

직장 생활을 은퇴(퇴직)한 후, 농지연금을 제2의 현금 흐름(Cash Flow) 보완 수단으로 활용하려는 경우 철저한 시차 계산과 자산 선별이 필요하다.
① 퇴직자의 필수 준비사항 (5년 영농 경력 채우기)
농지연금은 가입 전 반드시 합산 5년(60개월)의 영농 경력이 필요하므로 퇴직 전후 이를 가장 빠르게 채우는 프로세스를 가져야 한다.
② 농지연금 대상 최적의 담보물을 찾는 방법 (투자 가성비 극대화)
농지연금은 개별공시지가의 100% 또는 감정평가액의 90%를 기준으로 연금액을 책정하므로 "실제 매입 가격은 저렴하지만, 공시지가나 감정가가 높게 나오는 토지"가 최적의 담보물이 된다.
-법원 경매 및 공매(KAMCO) 적극 활용
경매를 통해 시세(또는 감정가) 대비 60~70% 수준으로 떨어진 농지를 낙찰받게 된다면, 예를 들어 감정가 3억 원짜리 농지를 경매로 2억 원에 낙찰받더라도, 농지연금 신청 시 감정평가 방식을 선택하면 3억 원의 90%인 2억 7천만 원을 기준으로 연금이 책정되니 최고다.
-공시지가가 꾸준히 상승한 '대지화된 농지' 선별
지목은 전·답·과수원이지만 주변 개발 호재 등으로 인해 공시지가가 가파르게 오른 땅을 찾아보자. 토지이음(eum.go.kr)를 통해 해당 농지 주변의 도로 개설 계획이나 용도지역 변경 여부를 확인하여, 향후 연금 가치를 높일 수 있는 담보물을 선별하는 노력이 필요하다.
-맹지(도로가 없는 땅) 기피
경매로 나온 농지 중 도로가 없는 맹지는 가격이 매우 저렴하여 유혹적이지만, 농지연금 신청 시 한국농어촌공사에서 거부하거나 감정평가액이 터무니없이 낮게 잡힐 위험이 크므로 최소한 농기계나 차량 진입이 가능한 구거(도랑)나 도로를 접한 농지를 골라야 한다.

<필자소개>
서울대학교 경영학과 졸업, 경영학박사(재무관리 전공)
금융감독원 리스크감독·검사팀장, 딜로이트 컨설팅 상무
저서 : 『시장리스크(FRTB 2019』 2%의 모든 것』(2019.6, 2021,6)
『노후리스크, 돈의 최후통첩』(2025.11)