{ILINK:1} 부동산 정책은 국민들의 심리적, 시장 관행적 요인 등을 종합적으로 고려해야 하며, 세금과 금리정책으로는 한계가 있다. 하지만 노무현 정부에 들어 부동산 대책은 한마디로 수요공급의 시장원리를 무시한 규제일변도의 ‘땜질식 정책’이라 할 수 있다.
이번 8번째로 단행한 11.15 대책에서의 공급 확대는 바람직하나 그 실효성이 걱정이다. 여기에 대출제한, 세금 등으로 수요억제를 더욱 강화시킨 것도 문제다. 때문에 이번 대책으로 폭등하는 집값의 기세를 잡기에는 힘겨워 보인다. 정부가 주장하는 투기세력의 실체나 시장과 정부의 역할이 모호하다. 그래서 정부의 잘못된 진단과 처방으로 인한 시장의 반응이 정부 의도와 다르게 나타나는 것은 당연하다.
더욱이 청와대가 투기수요억제에만, 한국은행은 유동자금 회수만을 고려한 외골수 금리정책이 걱정이다. 금리정책은 거시경제적으로 신중해야 한다.
지금은 시장의 신뢰회복이 시급하다. 그래서 오히려 과감한 규제완화를 통해 시장원리가 작동되도록 해야 한다. 즉 안정된 주택공급과 집값 하락이 지속적으로 유지될 수 있도록 하는 일관성 있는 정책이 중요하다.
따라서 부동산 시장 안정을 위한 6대 선결과제를 제안하고자 한다.
첫째, 택지조성원가 전면공개와 택지개발사업의 민간참여 확대, 채권입찰제 폐지를 통한 분양가 인하를 추진해야 한다.
현재 택지조성은 토지공사, 주택공사 등 공공부문의 독점 개발로 인한 폭리가 국정감사와 감사원 감사를 통해 지적됐다. 택지비는 분양가의 50%안팎이다. 때문에 현재 부분공개하고 있는 택지조성원가를 전면공개로 확대하는 한편, 택지개발사업에 민간참여를 확대시켜 경쟁을 통한 조성원가 인하에 노력해야 한다.
또한 시세차익을 방지한다던 채권입찰제는 오히려 분양가만 높이는 결과를 초래하고 있어 채권입찰제 폐지는 분양가 인하에도 크게 도움이 될 것이다.
둘째, 분양원가 전면공개 대신 ‘건축비’에 한해 제한적으로 공개하는 것이 바람직할 것이다.
분양원가 전면공개는 반시장적 제도로서 특히 민간부문에까지 확대 적용하는 것은 바람직하지 않다. 분양원가 전면공개로 집값하락을 가져온다는 보장은 없다. 오히려 공급을 감소시켜 집값 폭등 가능성이 높다.
하지만 택지조성원가를 전면 공개하는 경우에는 건축비에 한해 제한적인 공개를 민간부문까지 검토해봄직하다. 이 경우 분양가의 70% 정도 공개되기 때문에 어느 정도 시장원리에 부합될 수 있다.
셋째, 부동산 시장의 거래질서 회복을 위해 부동산 세금을 대폭 경감해 보유 주택 수, 기간, 지역 등에 따라 차별화 하는 것이 필요하다.
과도한 양도세 중과는 매물이 감소돼 시장거래를 크게 위축시키기 때문이다. 종부세 등 보유세를 강화하면 다주택 소유자는 월세로 전환해 납부할 세금을 마련하기 때문에 전세물량이 감소해 전세 값이 급등할 수밖에 없다. 나중에는 세금부담을 임차인에게 전가시켜 무주택 서민들에게 부담을 주는 등 또 다른 부작용이 우려되기 때문이다.
넷째, LTV(주택담보비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출제한규제를 무주택ㆍ1주택 소유자에게는 적용하지 않는 것이 바람직하다.
LTV, DTI 등은 다주택 투기수요자에게만 적용해야 한다. 하지만 무주택자는 물론, 소형 1주택자도 중대형 주택으로 넓혀갈 수 있도록 과감하게 대출제한을 풀어 줘야한다. 획일적으로 대출을 제한하면 오히려 서민들의 내 집 마련 기회를 더욱 어렵게 한다. 주택모기지론이 활성화돼 있지 않은 현실에서 무주택자의 금융대출은 필수적 요건이기 때문이다.
다섯째, 안정적인 주택공급을 위해 정부는 임대주택에, 민간은 일반분양 주택에 역량을 집중하고, 용적률은 자율화하는 것이 필요하다.
민간 업체는 투자비 환수기간이 길어 수익성이 떨어지는 임대주택 건설에 소극적인 반면, 일반분양주택 건설에는 적극적이다. 때문에 정부는 공익성 측면에서 임대주택 건설에 주력할 필요가 있다.
강남 등 집값이 급등하는 지역은 대개 재건축 규제강화 등 한정된 택지로 인해 주택의 추가공급이 사실상 불가능하다. 때문에 용적률을 자율화하면 그만큼 공급을 늘릴 수 있어 택지의 효율적 이용이 가능할 것이다.
마지막으로 주택단지 조성시 ‘교육ㆍ문화환경영향평가 제도’를 도입, 주거환경의 질적 개선을 도모해야 한다.
강남 집값 폭등의 가장 큰 요인으로 우수한 교육환경을 들고 있는데 이번 11.15 특별대책반에서도 교육부 관계자가 제외돼 있다. 때문에 교육ㆍ문화환경 개선을 위한 특단의 조치가 시급하다. 그래야 강남·수도권 집중수요를 상당부문 분산시킬 수 있다. 앞으로 정부는 전국 주택단지별로 교육·문화환경을 정기적으로 평가·공개해 주거환경의 질적 개선을 유도할 필요가 있다.
이번 8번째로 단행한 11.15 대책에서의 공급 확대는 바람직하나 그 실효성이 걱정이다. 여기에 대출제한, 세금 등으로 수요억제를 더욱 강화시킨 것도 문제다. 때문에 이번 대책으로 폭등하는 집값의 기세를 잡기에는 힘겨워 보인다. 정부가 주장하는 투기세력의 실체나 시장과 정부의 역할이 모호하다. 그래서 정부의 잘못된 진단과 처방으로 인한 시장의 반응이 정부 의도와 다르게 나타나는 것은 당연하다.
더욱이 청와대가 투기수요억제에만, 한국은행은 유동자금 회수만을 고려한 외골수 금리정책이 걱정이다. 금리정책은 거시경제적으로 신중해야 한다.
지금은 시장의 신뢰회복이 시급하다. 그래서 오히려 과감한 규제완화를 통해 시장원리가 작동되도록 해야 한다. 즉 안정된 주택공급과 집값 하락이 지속적으로 유지될 수 있도록 하는 일관성 있는 정책이 중요하다.
따라서 부동산 시장 안정을 위한 6대 선결과제를 제안하고자 한다.
첫째, 택지조성원가 전면공개와 택지개발사업의 민간참여 확대, 채권입찰제 폐지를 통한 분양가 인하를 추진해야 한다.
현재 택지조성은 토지공사, 주택공사 등 공공부문의 독점 개발로 인한 폭리가 국정감사와 감사원 감사를 통해 지적됐다. 택지비는 분양가의 50%안팎이다. 때문에 현재 부분공개하고 있는 택지조성원가를 전면공개로 확대하는 한편, 택지개발사업에 민간참여를 확대시켜 경쟁을 통한 조성원가 인하에 노력해야 한다.
또한 시세차익을 방지한다던 채권입찰제는 오히려 분양가만 높이는 결과를 초래하고 있어 채권입찰제 폐지는 분양가 인하에도 크게 도움이 될 것이다.
둘째, 분양원가 전면공개 대신 ‘건축비’에 한해 제한적으로 공개하는 것이 바람직할 것이다.
분양원가 전면공개는 반시장적 제도로서 특히 민간부문에까지 확대 적용하는 것은 바람직하지 않다. 분양원가 전면공개로 집값하락을 가져온다는 보장은 없다. 오히려 공급을 감소시켜 집값 폭등 가능성이 높다.
하지만 택지조성원가를 전면 공개하는 경우에는 건축비에 한해 제한적인 공개를 민간부문까지 검토해봄직하다. 이 경우 분양가의 70% 정도 공개되기 때문에 어느 정도 시장원리에 부합될 수 있다.
셋째, 부동산 시장의 거래질서 회복을 위해 부동산 세금을 대폭 경감해 보유 주택 수, 기간, 지역 등에 따라 차별화 하는 것이 필요하다.
과도한 양도세 중과는 매물이 감소돼 시장거래를 크게 위축시키기 때문이다. 종부세 등 보유세를 강화하면 다주택 소유자는 월세로 전환해 납부할 세금을 마련하기 때문에 전세물량이 감소해 전세 값이 급등할 수밖에 없다. 나중에는 세금부담을 임차인에게 전가시켜 무주택 서민들에게 부담을 주는 등 또 다른 부작용이 우려되기 때문이다.
넷째, LTV(주택담보비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출제한규제를 무주택ㆍ1주택 소유자에게는 적용하지 않는 것이 바람직하다.
LTV, DTI 등은 다주택 투기수요자에게만 적용해야 한다. 하지만 무주택자는 물론, 소형 1주택자도 중대형 주택으로 넓혀갈 수 있도록 과감하게 대출제한을 풀어 줘야한다. 획일적으로 대출을 제한하면 오히려 서민들의 내 집 마련 기회를 더욱 어렵게 한다. 주택모기지론이 활성화돼 있지 않은 현실에서 무주택자의 금융대출은 필수적 요건이기 때문이다.
다섯째, 안정적인 주택공급을 위해 정부는 임대주택에, 민간은 일반분양 주택에 역량을 집중하고, 용적률은 자율화하는 것이 필요하다.
민간 업체는 투자비 환수기간이 길어 수익성이 떨어지는 임대주택 건설에 소극적인 반면, 일반분양주택 건설에는 적극적이다. 때문에 정부는 공익성 측면에서 임대주택 건설에 주력할 필요가 있다.
강남 등 집값이 급등하는 지역은 대개 재건축 규제강화 등 한정된 택지로 인해 주택의 추가공급이 사실상 불가능하다. 때문에 용적률을 자율화하면 그만큼 공급을 늘릴 수 있어 택지의 효율적 이용이 가능할 것이다.
마지막으로 주택단지 조성시 ‘교육ㆍ문화환경영향평가 제도’를 도입, 주거환경의 질적 개선을 도모해야 한다.
강남 집값 폭등의 가장 큰 요인으로 우수한 교육환경을 들고 있는데 이번 11.15 특별대책반에서도 교육부 관계자가 제외돼 있다. 때문에 교육ㆍ문화환경 개선을 위한 특단의 조치가 시급하다. 그래야 강남·수도권 집중수요를 상당부문 분산시킬 수 있다. 앞으로 정부는 전국 주택단지별로 교육·문화환경을 정기적으로 평가·공개해 주거환경의 질적 개선을 유도할 필요가 있다.
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