매수세 위축으로 거래 ‘뚝’, 5.10대책 효과 ‘無’

[시민일보]강남권 재건축 하락세가 거세다. 지난 한 주동안 -0.46%를 기록하며 지난해 12월 9일(-0.46%) 이후 28주 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다.

이는 유럽 금융위기, 국내 경기 침체가 지속되고 있는데다 5.10부동산대책이 거래활성화에 별다른 영향을 주지 못하면서 거래가 끊기다시피 했기 때문으로 분석된다.

부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)가 6월 15일부터 21일까지 아파트 값을 조사한 결과 수도권 매매가 변동률은 -0.06%, 전세가는 -0.02%를 기록했다. 지방 5대광역시는 매매가 변동률이 -0.01%, 전세가는 -0.04%로 나타났다.

[ 매매 ] 서울 매매가 변동률은 -0.09%로 전주(-0.06%)보다 하락폭이 깊어졌다. 강남구가 -0.26%로 가장 많이 떨어졌고 강북구(-0.18%), 도봉구(-0.17%), 강동구(-0.15%), 노원구(-0.13%), 송파구(-0.10%) 등의 하락폭이 컸다. 반면 오른 자치구는 한 곳도 없었다.

강남구는 재건축단지인 개포동 주공1단지가 가격 하락을 주도했다. 유럽 위기설로 인해 국내 경기가 영향을 받고 있어 투자 심리가 위축돼 있고 사업추진에 속도가 나지 않으면서 저렴한 매물이 나오고 있다. 36㎡가 5천만원 하락한 5억2천만~5억3천만원, 49㎡가 5천만원 하락한 7억~7억1천만원이다.

일반 아파트 중에는 대치동 동부센트레빌이 큰 하락폭을 기록했다. 시장 침체가 지속되면서 대형아파트의 하락폭은 더 크게 나타나고 있다. 고가이기 때문에 거래가 되기는 더욱 어려운 실정이다. 대치동 동부센트레빌 148㎡가 1억원 하락한 18억~19억5천만원, 198㎡가 1억원 하락한 22억~26억원이다.

강북구는 미아동, 번동 일대가 하락했다. 경기침체로 매수세가 위축되면서 매물은 계속 쌓이고 있다. 급한 매도자들은 매물을 더 싸게 내놓기도 하지만 매수문의가 없어 거래가 이뤄지기 힘든 상황이다. 미아동 삼각산아이원 102㎡가 1천만원 하락한 3억2천만~3억6천만원, 번동 현대 82㎡가 5백만원 하락한 2억4천만~2억7천만원이다.

도봉구는 창동, 방학동 일대 가격이 하락세다. 경제 불황과 비수기가 겹쳐 매수자 문의가 거의 없기 때문. 답답한 마음에 매도자들이 매물을 싸게 내놓은 것이 시세로 반영됐다. 중대형 아파트는 더욱 거래가 없어서 매도자들이 1천만원 정도 가격을 낮춰도 거래는 안 된다. 창동 주공3단지 82㎡가 1천만원 하락한 2억3천만~2억6천만원, 방학동 우성1차 122㎡가 1천만원 하락한 2억4천만~2억6천만원이다.

강동구는 둔촌동 둔촌주공1~4단지가 약세다. 6월 들어서는 최저가 매물이 아니면 거래가 되지 않을 정도로 분위기가 나빠졌다. 싼 매물이 나와도 찾는 사람이 없다. 둔촌주공1단지 26㎡가 3천만원 하락한 3억4천만~3억6천만원, 둔촌주공2단지 52㎡가 1천5백만원 하락한 5억6천만~5억8천만원이다.

신도시 매매가 변동률은 -0.03%, 경기도는 -0.02%, 인천은 -0.06%를 기록했다.

지역별로 살펴보면 인천 남동구(-0.31%), 동탄1신도시(-0.11%), 광주시(-0.10%), 광명시(-0.07%), 안양시(-0.06%), 부천시·의정부시(-0.06%) 순으로 하락했다.

인천 남동구는 매수세가 거의 없다. 반면 급매는 면적대별로 몇 개씩 쌓여 있어 시세보다 2천만~3천만원 정도 내려야 거래가 될 정도다. 급매 소진기간도 2~3개월로 길다. 남동구 구월동 구월롯데캐슬 112㎡가 2천5백만원 내린 2억8천만~3억2천만원, 간석동 금호어울림 128㎡가 1천만원 내린 3억1천만~3억4천만원이다.

동탄1신도시는 분양가가 저렴할 것으로 예상되는 동탄2신도시 분양을 앞두고 급매물이 여러 건 나오고 있다. 실거주가 아닌 전세를 낀 매물들이 대부분이다. 동탄 능동 숲속마을모아미래도 128㎡가 1천만원 내린 3억4천만~3억8천만원, 동탄 반송동 나루마을월드반도1단지 115㎡가 1천만원 내린 3억5천만~4억2천만원이다.

경기도 광주시는 초월동, 쌍령동을 중심으로 중대형이 1천만~2천만원 하락했다. 매수 수요가 거의 없는 가운데 급매물은 계속 나오고 있는 상황. 간혹 매수 문의가 있긴 하지만 매도자·매수자간 가격이 맞지 않아 거래는 되지 않는다. 초월동 도평대주피오레 168㎡가 2천만원 내린 3억3천만~3억6천만원, 쌍령동 현대1차 185㎡가 1천만원 내린 3억2천만~3억6천만원이다.

지방 매매가 변동률은 부산(-0.10%), 대구(0.01%), 충남(0.05%), 경북(0.01%) 등이며 나머지는 보합세다.

[ 전세 ] 서울 전세가 변동률은 -0.01%를 기록했다. 노원구(-0.15%), 강동구·성북구(-0.05%), 중랑구(-0.03%), 강남구(-0.02%) 등이 하락한 반면 광진구(0.10%), 강북구(0.09%), 동대문구(0.04%), 종로구(0.03%) 등이 상승했다.

노원구는 월계동, 상계동, 중계동, 하계동 일대가 하락세다. 비수기철이라 세입자 문의는 거의 없고 별내신도시 입주를 앞두고 그쪽으로 움직이려는 세입자들이 늘면서 가격이 낮아지고 있다. 상계동 주공10단지(고층) 95㎡가 5백만원 하락한 1억6천만~1억7천만원, 월계동 동원베네스트 105㎡가 1천만원 하락한 1억9천만~2억1천만원이다.

강동구는 상일동 고덕주공4단지 가격이 하락했다. 고덕주공4단지는 7월 말 관리처분총회를 마치고 10월이면 이주를 할 가능성이 커 거래가 매우 힘들다. 고덕주공4단지 52㎡가 1천만원 하락한 6천만~8천만원, 59㎡가 1천만원 하락한 7천만~9천만원이다.

성북구는 길음동, 돈암동 일대 가격이 내렸다. 비수기로 접어들면서 물건이 남는 편인데다 5월부터 시작된 삼선SK뷰(총 4백30가구) 입주까지 겹치면서 수요보다 공급이 많다. 돈암동 한진 109㎡가 5백만원 하락한 2억3천만~2억6천만원, 길음동 길음뉴타운9단지(래미안) 79㎡가 1천만원 하락한 2억5천만~2억6천만원이다.

신도시 전세가 변동률은 -0.06%, 경기도는 -0.01%, 인천은 -0.02%로 조사됐다. 중동신도시(-0.50%), 구리시(-0.15%), 안양시·산본신도시(-0.12%), 평촌신도시(-0.09%), 부평구(-0.08%) 등의 하락폭이 컸다. 반면 판교신도시(0.19%), 광명시·고양시·안산시(0.03%) 등은 올랐다.

중동신도시는 중동 설악·덕유마을 전세가가 하락했다. 설악마을 주공 소형은 대출이 있는 전셋집의 경우 가격을 1천만원 내려도 계약이 어렵다. 중동 설악마을주공 59㎡가 1천2백50만원 내린 7천5백만~9천만원, 덕유마을 주공3단지 89㎡가 7백50만원 내린 1억3천만~1억4천만원이다.

구리시는 토평동 일대 가격이 내렸다. 계속 조용한 분위기를 유지하고 있는 가운데 세입자 문의가 워낙 없어 싼 매물 가격에 맞춰 시세가 조정됐다. 토평동 상록 115㎡가 1천만원 하락한 2억2천만~2억4천만원이다.

한편, 판교신도시는 신분당선 개통 이후 중대형 위주로 실수요자가 많아져 전세매물이 귀하다. 운중동 산운마을14단지 155㎡가 2천5백만원 오른 3억7천만~4억2천만원, 판교동 산운마을3단지 148C㎡가 2천만원 오른 4억~4억4천만원이다.

지방광역시 전세가 변동률은 부산이 -0.10%, 대구 0.01%, 대전 -0.01%, 경북 0.01%, 충남 0.05%를 기록했다.

금융위기 이후 버블세븐 아파트값이 더 내렸다

전국 아파트 단위가격 분석]

서울 수도권 버블세븐 지역의 가격 하락으로 2008년 글로벌 금융위기 이후 서울 수도권 아파트의 3.3㎡당 가격은 평균 1200만원으로 내렸다. 하지만 같은 기간 지방 광역도시 아파트값이 3.3㎡당 137만원 오르면서 전국 아파트값은 4년 간 3.3㎡당 평균 49만원 상승했다.

금융위기 이후 2009년에는 회복세를 보였던 강남 재건축 아파트값은 최근까지 거래 조정이 이어지면서 금융위기 이후 저점 가격에 접근하고 있고 수도권 중대형의 가격 하락이 이어졌다.

지방 광역도시에서는 중소형 주택 가격이 상승을 주도한 가운데 부산, 대전, 울산, 경남 순으로 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격이 높은 것으로 분석됐다. 다만 최근의 가격 강세에도 불구하고 지방 최고가격 아파트와 서울 아파트 가격 간의 격차는 여전히 적지 않았다. 지방 주택 시장의 호황이 수도권까지 확산되지 못하는 이유이다.

서울 수도권 3.3㎡당 아파트값 1200만원 안착, 지방은 금융위기 이후 올라

부동산114(www.r114.com)에 따르면 2012년 6월 현재 전국 아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 916만원으로 조사됐다. ▲서울 수도권은 1200만원 ▲지방광역도시는 573만원으로 나타났다.

서울 수도권 주택 시장의 거래 부진과 가격 약세에도 불구하고 지방 아파트시장이 상대적 강세를 보이며 2012년 상반기 전국 아파트 값은 2008년 글로벌 금융위기 이후 4년 간 3.3㎡당 평균 49만원 가량 올랐다.

"버블세븐" 명성이 무색해… 4년간 아파트값 더 떨어져

계속되는 경기 불안에 주택 매수심리가 크게 위축된 서울 수도권은 글로벌 금융위기 이후 집값이 떨어진 2008년에 비해서도 오히려 가격이 더 하락했다. 2012년 6월 현재 3.3㎡당 평균 매매가격은 ▲서울 1730만원(↓6만원) ▲경기 947만원(↓15만원) ▲인천 786만원(↓17만원)으로 2008년 말 단위 가격에 비해 아파트값이 더 낮은 것으로 나타났다.

특히 호황기 서울 수도권의 가격 상승을 주도했던 강남, 분당 등 버블세븐 지역의 가격 하락이 두드러졌다. 버블세븐 지역은 3.3㎡당 평균 매매가격이 2012년 6월 현재 1890만원을 형성하며 글로벌 금융위기 이후인 2008년 말보다도 3.3㎡당 27만원 정도 낮아졌다.

같은 기간 버블세븐을 제외한 서울 경기 지역의 3.3㎡당 매매가격은 15만원 정도 하락해 버블세븐 지역이 더 많이 떨어졌다.

금융위기 이후 저점에 접근 중인 서울 재건축 아파트

서울 재건축 아파트값은 2008년 금융위기 이후 가격이 급락했던 시점의 가격에 가까워진 모습이다. 서울 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2012년 6월 현재 2806만원으로 2008년 말 2653만원에 근접해 가고 있다. 특히 강남구 재건축 아파트는 2008년 글로벌 금융위기 이후보다 가격이 더 낮아져 2012년 6월 현재 3.3㎡당 평균 매매가격이 3379만원을 형성하고 있다.

지방 아파트값은 3.3㎡당 평균 137만원 상승

수도권의 아파트값이 약세를 보이는 동안 지방은 아파트값이 금융위기 이후 크게 상승했다. 새 아파트 입주와 공급 감소 효과가 나타났고 혁신도시, 세종시 등 굵직한 개발 호재가 맞물린 지방은 실수요는 물론 투자 수요까지 더해져 집값이 큰 폭으로 상승했다.

도시별로는 ▲부산 733만원(↑222만원) ▲대전 682만원(↑168만원) ▲울산 651만원(↑135만원) ▲경남 633만원(↑185만원) ▲대구 586만원(↑86만원) ▲충남 530만원(↑96만원) 순으로 3.3㎡당 평균 매매가격이 높았다.

중소형 지방서 더 오르고, 수도권 덜 내리고 "위기에 강해"

대내외 경기 불안 등으로 부동산 시장 전망에 대한 불확실성이 높아지며 주택 시장은 실수요자 위주로 재편되는 모습을 보였다. 자금 마련이 어렵고 관리비 비용 부담이 높은 중대형 아파트보다는 환금성 면에서도 유리한 소형 아파트 위주로 수요 관심이 집중됐다. 중대형은 불황기를 거치면서 수요층이 얕아졌고 미분양 부담 등도 겹치면서 가격 역시 약세를 면치 못했다.

전용85㎡초과 중대형 아파트는 2008년 이후 4년 사이 3.3㎡당 ▼23만원 가량 낮아져 6월 현재 전국 평균 3.3㎡당 1129만원으로 조사됐다. 반면 전용85㎡이하의 소형 아파트는 3.3㎡당 가격이 △68만원 정도 상승해 3.3㎡당 평균 828만원의 시세를 형성하며 대조적인 모습을 보였다.

주택 매매시장이 약세를 보인 수도권의 경우 대형 아파트 가격 약세가 두드러졌다. 전용85㎡초과 중대형 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 2008년 말 기준 평균 1551만원이었으나 2012년 6월 현재는 평균 1437만원을 형성하며 단위당 113만원 가량 낮아졌다. 반면 전용85㎡이하의 소형아파트는 단위당 2만원 가량 낮아지는데 그쳐 6월 현재 1090만원을 형성하고 있다.

집값이 상승한 지방에선 역시 소형 아파트의 강세가 좀 더 두드러졌다. 전용85㎡이하 소형 아파트는 2008년 말 이후 4년 새 3.3㎡당 평균 140만원 올라 2012년 6월 현재 3.3㎡당 평균 539만원을 형성하고 있다. 지방의 경우 전용85㎡초과 중대형 아파트도 가격이 올랐지만 2008년 금융위기 이후 동일 기간 동안 114만원 올라 3.3㎡당 평균 671만원 수준이다.

3.3㎡당 최고가 아파트는 강남구 삼성동 I`PARK, 부산 최고가의 "3배"

서울 수도권 중대형 아파트의 가격 약세에도 불구하고 강남권에 위치한 대형 아파트와 재건축 아파트는 전국 최고가 아파트의 상위권을 차지했다. 전국에서 단위당 가장 비싼 아파트는 서울 강남구 삼성동 I`PARK로 꼽혔다. 삼성동 I`PARK는 3.3㎡당 평균 6029만원의 시세를 형성하고 있다. 뒤를 이어 비싼 아파트는 서초구 반포동 신반포(한신1차) 단지로 3.3㎡당 평균 5985만원, 강남구 개포동 주공3단지가 3.3㎡당 평균 5412만원 수준이다.

다만 단위당 아파트값 전국 100위권 리스트에서 서울 강남구 아파트 단지의 랭크 개수는 58곳으로 2008년 말보다 줄었고 송파, 용산, 과천 등도 감소했다. 대신 서울 서초구와 강동구 등은 신축 재건축 아파트 대단지 등의 입주에 힘입어 전국 고가 아파트 100위권에 진입한 단지들이 크게 늘었다.

6월 4주 분양…전국 10곳 3,400여 가구 공급, 역세권 수익성부동산 모델하우스 속속 개관

부동산뱅크 조사에 따르면 6월 마지막 주에는 수도권 2,008가구(서울포함), 지방 1,425가구 등 전국 10개 사업장에서 총 3,433가구(일반분양 2,140가구)가 공급된다. 경기도 남양주에서는 1,200여 가구 국민임대 주택이 공급돼 실수요자들 관심이 높을 것으로 보인다. 또 주 후반에는 역세권에 위치한 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익성부동산 견본주택 개관이 준비돼 있다. 이밖에 견본주택 개관 13곳, 당첨자 발표 15곳, 당첨자 계약 14곳 등도 계획돼 있다.

청약접수

25일= 대우건설은 부산 해운대구 중동 1124-1번지 해운대푸르지오시티를 분양한다. 규모는 지상 22층 2개 동 전용 25~84㎡ 총 535실로 구성됐다. 부산지하철 2호선 해운대역, 해운대시외버스터미널을 가깝게 이용할 수 있다. 해운대에서도 고급호텔이 밀집한 지역에 위치하고 도보 2분 거리에 해운대 해수욕장이 위치한다. 또 단지 인근에 백화점, 테마파크 등이 조성되는 해운대 관광리조트 개발계획(2016년)이 예정돼 있다. 이마트, 로데오거리 등 편의시설 이용이 수월하고 해운대 구청이 가까이 위치한다.

28일= SH공사는 서울 서초구 우면2지구에 서초네이처힐 3, 6단지 199가구를 공급한다. 3단지 전용 84㎡, 114㎡ 등 총 1,251가구, 6단지 전용 59㎡, 84㎡, 114㎡ 등 382가구 중 금회 전용 114㎡ 199가구를 분양한다. 일반분양 물량은 청약예금, 주택청약종합저축에 1,000만 원(서울)이상 납입한 자로 50%에 대해서는 가점제를 우선적용하고 나머지는 추첨제로 선정한다. 분양가는 3단지 6억9,301만~7억6,261만 원, 6단지 6억8,766만~7억 6,518만 원이다. 입주는 2013년 2월 예정이다.

견본주택 개관

29일= 대우건설은 서울 서초구 서초동 1337-3번지에 강남역푸르지오시티 견본주택을 개관한다. 지상 20층 1개 동 오피스텔 전용 22~29㎡ 266실, 도시형생활주택 전용 20~23㎡ 137가구 등 총 403가구로 구성됐다. 지하철 2호선, 신분당선 환승역인 강남역과 3호선 양재역이 도보 이용이 가능한 역세권단지고 강남대로, 남부순환도로, 경부고속도로 서초IC 등 진입이 편리하다. 단지 인근에 대기업들이 밀집해 있어 임대수요도 풍부할 것으로 보인다.

또 대우건설은 울산 울주군 굴화지구 1블럭 1-1, 1-3롯트에 울산문수산푸르지오를 선보인다. 지상 29층 4개 동 전용 84㎡ 단일면적으로 구성된 총 392가구를 분양한다. 울산고속도로, 부산-울산간 고속도로(예정)가 인근에 위치해 산업단지로의 출·퇴근, 시외 진·출입이 용이하고 KTX 울산역 이용이 편리하다. 교육시설로는 도보 5분 거리에 무거초가 위치하고 신복초, 우신고, 문수고 등 학군이 풍부해 자녀들의 교육환경이 우수하다.

같은 날 현대엠코는 경기도 수원시 정자동에 정자역엠코헤리츠 오피스텔 견본주택을 개관한다. 지상 14층 8개 동 전용 ▲25㎡(264실) ▲29㎡(890실) ▲48㎡(10실) ▲55㎡(67실) 등 총 1231실을 공급한다. 분당선, 신분당선 환승역인 정자역을 가깝게 이용할 수 있어 대중교통을 이용한 서울 강남권 출퇴근이 쉽고, 용인-서울 간 고속도로, 분당-수선 간 고속화도로 등을 이용해 서울 및 인접지역으로 이동이 편리하다. NHN, SK C&C, KT본사 등 대기업들이 밀집해 있어 임대수요도 풍부할 것으로 보인다. 정자동 카페거리, 롯데백화점, 이마트, 분당서울대병원 등 편의시설 이용도 수월하다.