월세는 단독다가구주택 거래비중 2배 가까이 증가

서울 전월세 시장이 아파트 중심에서 단독다가구주택과 다세대연립빌라로 분화되고 있다.

부동산114(www.r114.com)가 서울시 부동산정보광장이 발표한 서울 전월세 실거래 건수를 주택 유형별로 분석한 결과 전월세 거래 중 아파트가 차지하는 비중이 여전히 높았으나 다세대연립의 거래 비중도 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 부동산 경기 침체로 매매 수요가 위축되고 임대 수요가 늘면서 상대적으로 가격이 저렴한 다가구나 다세대 연립주택으로 이동하는 것으로 보인다.

서울 임대차거래 중 다세대연립 비중 늘어나

서울시 전월세 거래량이 집계되기 시작한 2010년부터 2012년 7월까지 매년 서울시 전월세 거래를 살펴보면 아파트 거래가 차지하는 비중은 점차 줄어들고 있는 반면 다세대 연립빌라의 비중은 증가했다. 2010년 44.5%를 차지했던 아파트 전월세 거래량은 2012년 현재 42.7%로 줄었다. 대신 다세대연립의 거래 비중은 같은 기간 19.2%에서 22.1%로 늘었다.

저가 아파트 공급 부족과 계속된 전셋값 상승 부담으로 상대적으로 저렴한 다세대 연립빌라로 세입자들이 옮겨간 것으로 분석된다. 서울시 전월세 거래량에 함께 집계되지 않은 오피스텔이나 도시형 생활주택을 고려한다면 전월세 거래 중 아파트 비중은 더 줄어들 것으로 예상된다.

월세는 단독다가구 ↑, 전세는 다세대연립 ↑

한편 임대 거래량을 전세와 월세 시장으로 구분해서 보면 월세 시장의 주택유형 변화가 눈에 띈다. 전세의 경우 2010년 이후 다세대연립주택의 거래 비중이 증가했는데 아파트나 단독다가구주택의 비중 감소폭은 그다지 크지 않았다.

그러나 월세는 2011년 들어 아파트의 비중이 크게 줄어들고 단독다가구주택의 거래가 차지하는 비중이 2배 가까이 증가했다. 2010년 49%에 달했던 월세 거래량 중 아파트 비중은 2011년 26.9%까지 줄었고 같은 기간 28%였던 단독다가구 비중은 55.1%로 늘었다. 이는 아파트를 활용한 자본차익 획득에서 수익성 부동산 임대를 통한 고정적인 현금 수입 구조로 부동산 투자의 패러다임이 바뀜에 따라 단독다가구주택의 월세 임대차 거래가 늘었기 때문이다.

2012년 들어서는 단독다가구 비중이 소폭 줄고 대신 다세대연립의 거래 비중이 증가한 상태이다. 2012년 7월까지의 서울시 월세 거래량 중에서 아파트 비중이 25.8%, 단독다가구 52.1%, 다세대연립주택은 22.1%를 각각 기록하고 있다.

구별 임대차 거래유형 달라, 노원구는 아파트 거래비중이 83%

서울 25개 구별로 전월세 거래량 가운데 아파트가 차지하는 비중은 각각 다르게 나타났다. 주택 시장의 유형별 재고량과 관련이 컸다. 노원구의 경우 올들어 거래된 전월세 중에서 아파트가82.9%를 차지해 다른 구보다 압도적으로 높았다. 아파트 재고 물량이 서울 25개 구 중 가장 많고 중소형 비중도 높은 노원구의 특성이 반영된 결과이다.

이에 반해 광진구는 아파트 전월세 비중이 20.3%로 가장 낮은 반면 단독다가구(59.1%)는 서울에서 가장 높은 비중을 차지했다. 다세대연립주택의 거래 비중은 은평구가 39.8%로 가장 컸고 송파구(34.7%)가 뒤를 이었다.

강남4구 세입자들도 인근 저렴한 다세대 연립으로 이동

강남 4구에서도 2010년부터 아파트 전월세 거래 비중이 꾸준히 감소한 반면 연립 다세대주택의 비중은 증가했다. 연간 전월세 거래량 중 다세대연립주택의 거래 비중은 2010년 18.3%에서 2012년 7월 기준 23.7%까지 높아졌다. 송파, 서초 지역의 다세대연립주택 거래 비중이 높은 편이고 강동은 단독다가구주택 거래 비중이 상대적으로 높다.

강남4구 주거시장의 높아진 전셋값과 전세매물 확보에 어려움을 겪은 임차인들이 다세대나 연립빌라 등으로 갈아탔을 것으로 보인다. 대체로 강남지역 아파트 세입자들은 전셋값이 상승하더라도 비강남권으로 이동하기 보다는 학군이나 직장과의 접근성 등을 이유로 강남권에서 가까운 저렴한 연립이나 다세대주택으로 옮기는 경향이 강하다고 볼 수 있다.

가을 전세시장, 재건축 이주수요, 신혼부부 등 저렴한 임대주택 찾는 수요 예상돼

다가구· 다세대· 연립 등 비아파트 전세거래 더 늘어날 전망

국지적으로는 임대물건의 수급 부침이 나타날 수 있고 전월세 가격 오름도 예상되지만, 올해 가을 서울 아파트 전세시장은 대체적으로 안정세를 보일 것이라는 전망이 우세하다.

부동산114 서성권 연구원은 "최근 몇 년간 전셋값 급등에 따른 부담으로 이동이 어렵고 오피스텔이나 도시형 생활주택과 아파트 대체상품의 공급으로 아파트 전셋값도 상승세가 둔화될 것"으로 전망했다.

하지만 다세대연립주택의 임대차 거래는 예년보다 늘어날 전망이다. 올해 하반기에 예정된 재건축 재개발 이주수요가 1만여 가구에 달하고 특히 전셋값 1억 원 미만이 대부분인 강동구 가락시영 이주자들은 서울 외곽이나 인근의 저렴한 다세대 주택이나 연립빌라 등으로 이주할 것으로 보인다. 또 올 봄 윤달의 영향으로 결혼식을 미뤄왔던 신혼부부들이 가을 이사철에 좀 더 많을 것으로 예상돼 상대적으로 저렴한 다세대, 연립빌라 전월세를 구하는 신혼부부 수요가 늘어날 수 있다.

또한 최근 다세대나 연립빌라, 다가구 주택은 아파트의 하위주거수단이라는 과거 이미지와는 다르게 아파트의 대체주거 공간으로 주목 받고 있다.

서 연구원은 "올해 들어 서울 아파트 전셋값이 안정세를 보이고 있지만 여전히 서민들에게는 부담이 된다"며 "아파트에 비해 주거환경이나 교통환경이 다소 열악할 수 있지만 상대적으로 전셋값이 저렴하고 신축 다세대, 빌라의 경우 주차장, 방범 등의 문제가 크게 개선돼 신혼부부 등 젊은 층들의 수요도 다세대 등 비아파트 임대차 증가 추세에 한 몫 할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.