중형 인기 급등… 고가-저가 아파트값 편차 줄어

전국 아파트 시가총액이 6년 만에 487조원이 증가하며 총액 기준1924조원으로 2000조원에 근접했다. 지역별로는 서울이 660조원으로 가장 높았으며, 뒤를 이어 경기 576조원, 부산 124조원, 인천 107조원 등으로 나타났다. 부산과 인천의 경우 2006년에는 시가총액이 100조원을 넘지 못했으나, 해운대 신시가지 개발과 송도 신도시 개발 여파에 힘입어 2013년에는 100조원을 돌파했다.

부동산114(r114.com)에서는 2013년 7월 현재 기준으로 전국 아파트 1만 6134개 단지 총 716만 8941가구의 시가총액을 분석한 결과 1924조2347억 원으로 나타났다. 2006년 부동산 활황기 시점에는 1437조원, 2009년 금융위기 직후는 1759조원, 2012년 거래침체기에는 1912조원을 기록하는 등 부동산 시장에 불어온 다수의 악재에도 불구하고, 지속적으로 증가하는 모습을 보였다.

◆경기, 신도시 입주땐 서울 추월
지역별로는 서울과 경기가 1,2위 자리를 굳건히 지켰으며, 부산과 인천이 번갈아가며 3,4위를 기록했다.

세종시의 경우 시가총액 순위에서는 가장 마지막 순위를 기록하고 있지만 첫마을의 입주영향으로 6년 전 대비 시가총액 변동률은 378%를 기록, 가장 뜨거운 지역으로 떠올랐으며, 해운대 신시가지가 개발된 부산도 98%의 시가총액 상승률을 보였다. 6년 전보다 시가총액이 가장 많이 증가한 지역은 경기도다. 2006년 대비 약 97조원이 증가했으며, 수도권 2기 신도시의 개발여파로 다수의 물량이 입주한 영향이 크다.

또한 판교신도시는 강남에 버금갈 만큼 고급주거지로 자리잡으며, 시가총액 증액에 큰 영향을 미쳤고, 광교와 동탄 2 등 아직 입주하지 않은 신도시들의 입주가 완료되면 서울의 시가총액을 넘어설 것으로 보인다.

◆상위 10% 아파트 시장영향력 감소
시가총액을 기준으로 상위 10%의 아파트가 차지하는 비중은 47%를 기록했으며, 금액은 905조원으로 나타났다. 2006년 당시 절반이 넘는 56%의 비중을 나타냈으나 점차 감소한 것으로 나타난 반면 차상위 등급인 상위 20%~30%의 비중은 27%→30%로 증가했다. 지역별로는 시가총액 상위 10% 아파트 중 수도권에 약 82% 가 밀집해 있으며, 5대 광역시(인천 제외)가 11% 의 비중을 보였다. 여전히 수도권의 비중이 절대적이지만 과거 2006년 당시(수도권 93%, 5대 광역시 5%)에 비하면 감소한 모습이다. 이 같은 변화의 모습은 부산과 대전 등에 공급된 대규모 택지지구와 함께 초고가 아파트 보다는 중산층을 겨냥한 고급 아파트의 공급이 영향을 준 것으로 보인다. 과거 타워팰리스와 같은 초대형 주상복합이 수요자들의 인기를 끌었으나 최근 선호도가 낮아지면서 이들의 공급이 감소한 반면 대단지로 공급되는 중형 면적대의 아파트가 인기를 끌고 있는 것도 이와 무관하지 않다.

◆주택가치 결정요인의 변화 바람
한국은행 경제통계시스템에 따르면 우리나라 주택담보대출 포함 가계대출은 908조원(2013년 1분기 기준)이다. 전국 아파트 시가총액이 2000조원을 향해가는 점을 감안해보면 절반에 가까운 수치인 셈이다. 물론 가계대출과 아파트 시가총액을 연계시켜 보는 점이 무리일 수는 있으나 대출의 대부분이 주거비용에 투입된다는 점을 고려하면 결코 무시할 수 지표다.

2006년 부동산 활황기와 2009년 금융위기, 그리고 2012년 거래비수기까지 다수의 외부충격을 받은 우리나라 아파트 시장에도 작지만 의미 있는 변화들이 나타나고 있다.
우선 정부에서는 치솟는 주택가격을 잡기 위해 상당한 물량의 주택을 시장에 공급했고, 수요자들이 느끼는 체감도는 낮지만 가격의 안정세를 찾아가는 모습이다.
과거 고가주택들의 움직임에 크게 반응했던 주택시장은 2013년 들어 고가주택의 영향 정도가 낮아졌고, 수도권 중심으로 밀집해 있었지만 점차 지방 대도시로 퍼져나가는 모습을 보이고 있다.

◆고가 아파트 프리미엄 축소
또한 주택에 대한 개념을 자산증식의 도구로 삼아 재건축 예정물건에 대한 투자가 활발했지만 단지별 시가총액에서 나타나는 것처럼 점차 삶의 질을 높이기 위한 주거지에 높은 가치가 매겨지고 있다는 점이다.

이러한 흐름으로 봤을 때 절대적 공급 부족과 주택이 가지는 가치의 희소성에 따른 아파트간의 가격 편차가 점차 줄어들고 있는 모습이다. 대규모 신규 아파트 단지의 공급과 양질의 입지를 보유한 신도시 개발이 지역과 아파트 간의 가격 차이를 줄어든 원인으로 작용하였다.

부동산114 리서치센터 장용훈 연구원은 “이러한 주택시장의 흐름은 당분간 이어지며 고가 아파트만이 가지는 프리미엄이 확산되고 대중화 되면서 그들이 가지고 있는 희소성에 대한 프리미엄은 점차 줄어 들것으로 예상된다”고 말했다.