서울 구로구(구청장 양대웅)가 맞춤행정을 통해 주민들의 재산권 행사를 가능케 해 눈길을 끌고 있다.

구는 지난 1998년 시행된 ‘저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법’(2007.6.30 폐지)에 의해 20년 분할 납부 조건으로 토지를 구입해 건물을 지었던 구로 2, 3, 4동 주민들을 위해 토지에 설정된 근저당권을 건물로 대체 설정하는 작업을 펼치고 있다고 14일 밝혔다.

‘저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법’에 따른 서울특별시 주거환경개선사업 시행조례 제34조에는 ‘주민들이 구유지 매입비를 20년 분할해 납부할 수 있다’고 규정하고 있다.

이 법에 의해 구의 많은 주민들이 구유토지를 사서 건물을 지었다.

대신 구는 재산권 확보를 위해 토지에 근저당을 설정한 바 있다.

토지에 설정된 근저당권을 건물로 대체 설정하는 작업이란 등기부등본의 토지 부문에 있는 근저당을 없애고 이를 건물로 옮기는 작업을 말한다.

집합주택과 달리 일반주택은 등기부등본 상의 토지와 건물 부문이 따로 기록된다.

건물로 대체 설정하는 작업이 필요한 이유는 토지에 근저당이 설정돼 있을 경우 건물 등기부등본에 ‘토지의 별도 등기 있음’이라는 표현이 첨가되기 때문.

‘토지의 별도 등기 있음’이라는 표현이 있으면 건물주의 입장에서는 매매나 임대가 쉽지 않아 재산권 행사가 어려워지는 문제점이 발생하게 된다.

구는 “현재 구로 2, 3, 4동에는 건물을 지은 주민들의 재정력이 약해 구청에 매입비 분할 납부금을 못내고 체납돼 있는 대상이 400여건 존재한다”며 “ 구가 받아야 할 토지매매대금은 50억원이 넘는다”고 설명했다.

토지 근저당 설정으로 재산권 행사가 어렵고 토지비용을 낼 수 없다는 민원이 이어지자 구가 생각해낸 아이디어가 토지의 근저당을 건물로 옮기는 방법이다.

이런 아이디어가 실현 가능하게 된 배경에는 그동안 지역내 땅과 집값이 많이 올라 토지에 설정돼 있는 근저당 금액을 건물로 옮겨도 문제가 되지 않기 때문이다.

이를 위해 구는 토지의 근저당 설정을 건물의 채무자 비율에 따라 나눠 건물별로 개별 기록하는 해법을 찾았다.

예를 들어 5층짜리 건물이 있고 한 층에 한 세대씩 거주하고 토지에 설정돼 있는 근저당이 3000만원이라고 하면 이때 이 인근 현 실거래가액을 3.3㎡당 1000만원이라고 하고 각 층의 대지 지분율이 19.8㎡(총 대지면적 99㎡)라 하면 그 각 층당 건물 가치는 6000만원으로 평가된다.

건물주인이 모든 층을 소유하고 있다면 등기부등본 상 1층 건물에만 근저당을 설정해도 1층 건물 값이 갚아야할 돈 3000만원을 넘기 때문에 아무 문제가 없게 된다.

모든 층의 주인이 다르다면 채무자 건물 거주 층에만 근저당을 대체설정하고 건물의 가치를 초과하는 채무에 대해서는 일시에 변제토록 했다.

/강선화 기자 sun@siminilbo.co.kr