1. 다음과 같이 20억 원으로 주택을 구입하여 임대주택사업을 한다고 가정하자. (A)와 (B)의 투자대안에 대한 각각의 자기자본수익률을 구하시오.
구분AB주택가격20억원20억원자기자본20억원2억원차입금0원18억원(연리 8%)순영업소득2억원2억원
① A=10%, B=27% ② A=10%, B=28%
③ A=10%, B=29% ④ A=12%, B=27%
⑤ A=12%, B=28%
해설) ② 이는 지렛대효과에 관한 문제로 다음과 같이 한다.
㉠ A안의 자기자본 수익률은 총투자액이 지분투자액과 같으므로
자기자본수익률＝
㉡ B안은 총투자액 20억 원에 순영업소득이 2억 원이므로 부동산수익률은 10%이고, 자기자본은 2억 원이므로 자기자본 수익률은 다음과 같이 구한다.
부동산투자수익률 ＝ 자기자본구성비 × 자기자본수익률 ＋ 타인자본구성비 × 타인자본수익률
10% = 0.1 × 자기자본수익률 ＋ 0.9 × 8%
자기자본수익률＝
2. 오피스 빌딩, 아파트, 호텔 부동산에 대해서 경제환경 변화를 시나리오별로 나누어서 향후 5년간의 수익률을 추정한 결과는 아래와 같았다. 모든 투자자가 위험 회피적이라고 할 때 다음의 설명 중에서 적절치 않은 것은?
기대수익률표준편차오피스 빌딩18.52%8.02%아파트15.00%3.54%호 텔20.00%9.68%
① 오피스 빌딩과 호텔에 비해서 아파트의 실제 수익률이 기대수익률에 가까울 가능성이 크다.
② 기대수익률이 가장 높은 것으로 추정된 호텔 부동산에 우선적으로 투자한다.
③ 부동산 유형별로 위험이 클수록 더 높은 기대수익률을 얻을 수 있다.
④ 아파트 투자의 경우, 기대수익률 단위당 위험도가 가장 낮았다.
⑤ 세 가지 유형의 부동산 수익률이 완전히 상호 연관되어 있지 않다면, 부동산에 분산 투자하면 위험이 감소될 수 있다.
해설) ① 위험회피적 투자자는 기대수익이 작아도 위험은 작은 투자안을 선택하는 경향을 가지고 있으므로 위험이 가장 작은 아파트의 기대수익률이 이 투자자의 요구수익률에 가장 가까울 것이다. ② 위험회피적 투자자는 기대수익이 작더라도 위험이 작은 투자안에 투자를 한다. 따라서 위의 경우에 호텔은 비록 기대수익은 크지만 위험이 크기 때문에 위험회피형 투자자는 투자를 하지 않는다. ③ 주어진 투자안들은 위험이 클수록 높은 수익률이 나타나고 있다. ④ 기대수익률 단위당의 위험도의 크기는 변이계수로 알아 볼 수 있다. 변이계수가 클수록 1단위의 수익을 얻고자 부담해야 될 위험의 크기가 크다는 것이고, 작을수록 부담해야 될 위험의 크기가 작다는 의미다.
따라서 아파트의 변이계수가 가장 작으므로 기대수익률 단위당 위험도가 가장 작다는 것을 알 수 있다. ⑤ 3가지 부동산의 수익률의 변동이 완전 상호 연동되어 있지 않다는 것은 상관계수가 +1이 아니다는 의미이다. 따라서 상관계수가 +1이 아니라면 3가지 부동산에 분산투자함으로써 비체계적 위험을 줄일 수 있다.
3. 주택투자의 기간별 현금흐름이 다음과 같을 때 가장 설명이 잘못된 것은?
1기기초주택구입가격
1억 원기말 순영업소득
1천만 원기말 평가가격
5천만 원2기기초 평가가격
5천만 원기말 순영업소득
1천만 원기말 평가가격
1억 원
① 1기 보유기간의 종합수익률은 -40%이다.
② 1기와 2기 각각의 보유기간별 소득이득률은 10%이다.
③ 1기와 2기 각각의 종합수익률의 산술평균은 40%이다.
④ 2기 자체의 자본이득률은 100%이다.
⑤ 주어진 정보만으로 이 투자대안의 내부수익률을 계산할 수 있다.
해설) ① 1기의 종합수익률 ＝ ×100% ＝ ×100% ＝ -40%
② 소득이득률(＝)은 다음과 같다.
1기 : 소득이득률 ＝ ×100% ＝ 10%
2기 : 소득이득률 ＝ ×100% ＝ 20%
③ 1기의 종합수익률 ＝ -40%
2기의 종합수익률 ＝ ×100% ＝ ×100% ＝ 120%
따라서 종합수익률의 산술평균 ＝
＝
＝ 40%
④ 2기의 자본이득률 ＝×100%
＝×100%
＝×100%
⑤ 1기의 내부수익률 ＝ -40%
2기의 내부수익률 ＝ 120%
4. 다음 자료를 이용하여 대상부동산의 대부비율(loan-to-value ratio)을 구하시오(가장 근접한 수치를 선택하시오).
매매가격 : 1억 원
순영업소득 : 1,000만 원
부채감당률 : 1.4
대출조건 : 저당상수(8%, 20년) = 0.102
(연 1회 원리금 균등분할상환)
① 40% ② 50%
③ 60% ④ 70%
⑤ 80%
해설) ④ 다음의 두 방법으로 구할 수 있다.
첫째, 대부비율 ＝ × 100% 이다.
㉠ 융자액 ＝ ＝
＝ ＝ 7,000만 원
㉡ 대부비율 ＝ ＝ 70%
둘째, 부채감당법의 환원이율의 공식을 응용할 수 있다.
5. 다음은 민간금융기관의 CD(양도성예금증서)연동주택담보대출과 한국주택금융공사 모기지론의 대출조건이다. 이에 대한 설명으로 가장 적절한 것은? (단, 대출금액은 동일하다고 가정한다)
민간금융기관의 CD연동주택담보대출한국주택금융공사의 모기지론o 대출기간
- 3년(1년 단위로 연장)
o 대출금리
- 기준금리 + 가산금리
(3개월마다 기준금리 변경)
o 상환방식
- 원금 만기 일시상환
o 중도상환금액의 1.5%o 대출기간
- 20년 만기
o 대출금리
- 연 6.7% 고정금리
o 상환금리
- 매월 원리금균등
분할상환
① 모든 대출조건이 같고 단지 금리변동 여부의 조건만 다른 경우, CD연동주택담보대출의 대출금리가 모기지론의 대출금리보다 항상 높은 편이다.
② 통상적으로 CD연동주택담보대출의 월상환액이 모기지론의 월상환액보다 큰 편이다.
③ 오랫동안 금리가 지속적으로 상승하더라도 CD연동주택담보대출을 이용하는 것이 유리할 것이다.
④ 모기지론의 경우, 월상환액 중에서 원금이 차지하는 비중이 시간이 갈수록 줄어든다.
⑤ CD연동주택담보대출의 차입자는 모기지론 차입자에 비해서 금리변동위험이 높은 편이다.
해설) ① CD연동주택담보대출의 대출금리의 경우에 인플레가 발생할 경우에는 모기지론의 대출금리보다 높을 수 있으나 그렇지 않으면 낮으므로 항상 높은 것은 아니다. ② 주어진 표에서 CD연동 변동금리대출은 원금 만기 일시상환으로 매기간에 이자만 상환하게 됨으로 월상환액의 크기는 원리금균등상환방식을 취하고 있는 모기지론의 상환액보다 작게 된다. ③ 만약에 금리가 지속적으로 상승한다면 고정금리방식인 모기지론을 이용하는 것이 유리하다. ④ 모기지론은 원리금균등상환방식이므로 상환의 초기에는 이자가 차지하는 부분이 많고, 원금이 차지하는 부분이 적으나 기간이 지날수록 이자분이 줄어들고 원금 상환분은 점차 많아진다. ⑤ 변동금리방식의 CD연동주택담보대출의 차입자는 시장의 금리가 지속적으로 인상될 경우에는 부담해야할 이자가 많아지므로 고정금리방식의 모기론의 차입자보다 불리하게 될 것이다.
구분AB주택가격20억원20억원자기자본20억원2억원차입금0원18억원(연리 8%)순영업소득2억원2억원
① A=10%, B=27% ② A=10%, B=28%
③ A=10%, B=29% ④ A=12%, B=27%
⑤ A=12%, B=28%
해설) ② 이는 지렛대효과에 관한 문제로 다음과 같이 한다.
㉠ A안의 자기자본 수익률은 총투자액이 지분투자액과 같으므로
자기자본수익률＝
㉡ B안은 총투자액 20억 원에 순영업소득이 2억 원이므로 부동산수익률은 10%이고, 자기자본은 2억 원이므로 자기자본 수익률은 다음과 같이 구한다.
부동산투자수익률 ＝ 자기자본구성비 × 자기자본수익률 ＋ 타인자본구성비 × 타인자본수익률
10% = 0.1 × 자기자본수익률 ＋ 0.9 × 8%
자기자본수익률＝
2. 오피스 빌딩, 아파트, 호텔 부동산에 대해서 경제환경 변화를 시나리오별로 나누어서 향후 5년간의 수익률을 추정한 결과는 아래와 같았다. 모든 투자자가 위험 회피적이라고 할 때 다음의 설명 중에서 적절치 않은 것은?
기대수익률표준편차오피스 빌딩18.52%8.02%아파트15.00%3.54%호 텔20.00%9.68%
① 오피스 빌딩과 호텔에 비해서 아파트의 실제 수익률이 기대수익률에 가까울 가능성이 크다.
② 기대수익률이 가장 높은 것으로 추정된 호텔 부동산에 우선적으로 투자한다.
③ 부동산 유형별로 위험이 클수록 더 높은 기대수익률을 얻을 수 있다.
④ 아파트 투자의 경우, 기대수익률 단위당 위험도가 가장 낮았다.
⑤ 세 가지 유형의 부동산 수익률이 완전히 상호 연관되어 있지 않다면, 부동산에 분산 투자하면 위험이 감소될 수 있다.
해설) ① 위험회피적 투자자는 기대수익이 작아도 위험은 작은 투자안을 선택하는 경향을 가지고 있으므로 위험이 가장 작은 아파트의 기대수익률이 이 투자자의 요구수익률에 가장 가까울 것이다. ② 위험회피적 투자자는 기대수익이 작더라도 위험이 작은 투자안에 투자를 한다. 따라서 위의 경우에 호텔은 비록 기대수익은 크지만 위험이 크기 때문에 위험회피형 투자자는 투자를 하지 않는다. ③ 주어진 투자안들은 위험이 클수록 높은 수익률이 나타나고 있다. ④ 기대수익률 단위당의 위험도의 크기는 변이계수로 알아 볼 수 있다. 변이계수가 클수록 1단위의 수익을 얻고자 부담해야 될 위험의 크기가 크다는 것이고, 작을수록 부담해야 될 위험의 크기가 작다는 의미다.
따라서 아파트의 변이계수가 가장 작으므로 기대수익률 단위당 위험도가 가장 작다는 것을 알 수 있다. ⑤ 3가지 부동산의 수익률의 변동이 완전 상호 연동되어 있지 않다는 것은 상관계수가 +1이 아니다는 의미이다. 따라서 상관계수가 +1이 아니라면 3가지 부동산에 분산투자함으로써 비체계적 위험을 줄일 수 있다.
3. 주택투자의 기간별 현금흐름이 다음과 같을 때 가장 설명이 잘못된 것은?
1기기초주택구입가격
1억 원기말 순영업소득
1천만 원기말 평가가격
5천만 원2기기초 평가가격
5천만 원기말 순영업소득
1천만 원기말 평가가격
1억 원
① 1기 보유기간의 종합수익률은 -40%이다.
② 1기와 2기 각각의 보유기간별 소득이득률은 10%이다.
③ 1기와 2기 각각의 종합수익률의 산술평균은 40%이다.
④ 2기 자체의 자본이득률은 100%이다.
⑤ 주어진 정보만으로 이 투자대안의 내부수익률을 계산할 수 있다.
해설) ① 1기의 종합수익률 ＝ ×100% ＝ ×100% ＝ -40%
② 소득이득률(＝)은 다음과 같다.
1기 : 소득이득률 ＝ ×100% ＝ 10%
2기 : 소득이득률 ＝ ×100% ＝ 20%
③ 1기의 종합수익률 ＝ -40%
2기의 종합수익률 ＝ ×100% ＝ ×100% ＝ 120%
따라서 종합수익률의 산술평균 ＝
＝
＝ 40%
④ 2기의 자본이득률 ＝×100%
＝×100%
＝×100%
⑤ 1기의 내부수익률 ＝ -40%
2기의 내부수익률 ＝ 120%
4. 다음 자료를 이용하여 대상부동산의 대부비율(loan-to-value ratio)을 구하시오(가장 근접한 수치를 선택하시오).
매매가격 : 1억 원
순영업소득 : 1,000만 원
부채감당률 : 1.4
대출조건 : 저당상수(8%, 20년) = 0.102
(연 1회 원리금 균등분할상환)
① 40% ② 50%
③ 60% ④ 70%
⑤ 80%
해설) ④ 다음의 두 방법으로 구할 수 있다.
첫째, 대부비율 ＝ × 100% 이다.
㉠ 융자액 ＝ ＝
＝ ＝ 7,000만 원
㉡ 대부비율 ＝ ＝ 70%
둘째, 부채감당법의 환원이율의 공식을 응용할 수 있다.
5. 다음은 민간금융기관의 CD(양도성예금증서)연동주택담보대출과 한국주택금융공사 모기지론의 대출조건이다. 이에 대한 설명으로 가장 적절한 것은? (단, 대출금액은 동일하다고 가정한다)
민간금융기관의 CD연동주택담보대출한국주택금융공사의 모기지론o 대출기간
- 3년(1년 단위로 연장)
o 대출금리
- 기준금리 + 가산금리
(3개월마다 기준금리 변경)
o 상환방식
- 원금 만기 일시상환
o 중도상환금액의 1.5%o 대출기간
- 20년 만기
o 대출금리
- 연 6.7% 고정금리
o 상환금리
- 매월 원리금균등
분할상환
① 모든 대출조건이 같고 단지 금리변동 여부의 조건만 다른 경우, CD연동주택담보대출의 대출금리가 모기지론의 대출금리보다 항상 높은 편이다.
② 통상적으로 CD연동주택담보대출의 월상환액이 모기지론의 월상환액보다 큰 편이다.
③ 오랫동안 금리가 지속적으로 상승하더라도 CD연동주택담보대출을 이용하는 것이 유리할 것이다.
④ 모기지론의 경우, 월상환액 중에서 원금이 차지하는 비중이 시간이 갈수록 줄어든다.
⑤ CD연동주택담보대출의 차입자는 모기지론 차입자에 비해서 금리변동위험이 높은 편이다.
해설) ① CD연동주택담보대출의 대출금리의 경우에 인플레가 발생할 경우에는 모기지론의 대출금리보다 높을 수 있으나 그렇지 않으면 낮으므로 항상 높은 것은 아니다. ② 주어진 표에서 CD연동 변동금리대출은 원금 만기 일시상환으로 매기간에 이자만 상환하게 됨으로 월상환액의 크기는 원리금균등상환방식을 취하고 있는 모기지론의 상환액보다 작게 된다. ③ 만약에 금리가 지속적으로 상승한다면 고정금리방식인 모기지론을 이용하는 것이 유리하다. ④ 모기지론은 원리금균등상환방식이므로 상환의 초기에는 이자가 차지하는 부분이 많고, 원금이 차지하는 부분이 적으나 기간이 지날수록 이자분이 줄어들고 원금 상환분은 점차 많아진다. ⑤ 변동금리방식의 CD연동주택담보대출의 차입자는 시장의 금리가 지속적으로 인상될 경우에는 부담해야할 이자가 많아지므로 고정금리방식의 모기론의 차입자보다 불리하게 될 것이다.
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